路線価 (2023) 東京都世田谷区代沢2-1-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区代沢２丁目１番１０
価格時点	2023 年
駅名	池ノ上駅 から 430m
路線価
1坪当たり	1坪 221万5,020 円
1平米当たり	1平米 67万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億9,800万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 282万6,630 円 1平米 85万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億9,800万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 282万9,936 円／坪 1平米 85万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は世田谷区内の高級住宅地域、地価水準が高位で住環境の良好な戸建住宅地域を中心とする圏域であり、需要者の中心は区内居住者であるが、区外からの転入者も多くみられる。供給はミニ開発での建築条件付売地が中心であるが、規模が大きく総額が高い土地は建築条件なしで販売されている。画地規模が大きいが、住環境や交通利便性に優れているため、需要は堅調に推移している。土地は総額２億円前後の物件が需要の中心であるとみられる。 (2) 同一需給圏は、京王井の頭線のほか、小田急小田原線、東急線沿線等駅から徒歩圏の優良住宅地域である。区画も大きく総額が嵩むことから需要者は富裕層が中心である。最寄駅からも比較的近い区画整然とした閑静な住宅街に位置しており、需要は堅調に推移している。価格帯は、標準地程度の規模で土地総額２億円程度が中心であるが、規模や立地、取引当事者の属性によって幅がみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は標準地と位置関係が近い事例等を重視して適切に試算された。一方で収益価格は低層共同住宅を想定したが、標準地の画地規模及び容積率では投資採算性に見合う賃貸用建物が建設できないなど需要者は収益性よりも住宅地としての快適性を重視して価格決定する傾向が強いため相対的信頼性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似性の高い取引事例を複数収集して規範性の高い５事例を比準しており、実証性の高い価格である。一方の収益価格は賃貸用建物建築を想定した収益性を反映した価格であるが、当該地域は優良住宅地として自用目的の取引が中心で投資採算性に劣るため、収益価格は低めに求められた。したがって、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	池ノ上駅南方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模以上の一般住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区代沢２丁目１番１０
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	20 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は低層住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変化はみられないことから、今後とも現状を維持すると予測する。地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)中規模以上の一般住宅が多い住環境の良好な住宅地域として成熟しており、地域に特別な変動は見られず、今後も同様の環境を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 291万2,586 円 1平米 88万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 288万6,138 円 1平米 87万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 291万2,586円 1平米 88万1,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 277万7,040円 1平米 84万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 288万6,138円 1平米 87万3,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 277万7,040円 1平米 84万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世田谷区の人口は概ね横ばい傾向で推移している。住宅の着工件数は、持家は増減を繰り返しているが、貸家と分譲住宅は増加傾向にある。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、不動産市況も回復傾向で推移している。今後は金利や物価動向等の影響が懸念される。
地域要因
(1)高級住宅地域であり地域要因に特に変動はみられず、住環境や交通利便性に優れていることから、土地需要は堅調に推移している。 (2)中規模以上の一般住宅が多い閑静な住宅地域に所在する。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代沢２丁目１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	111万9,378 円／平米 370万664 円／坪
推定価格 平米 坪	80万2,754 円／平米 265万3,905 円／坪
標準価格 平米 坪	87万8,287 円／平米 290万3,617 円／坪
査定価格 平米 坪	87万8,000 円／平米 290万2,668 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代沢２丁目１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	90万739 円／平米 297万7,843 円／坪
推定価格 平米 坪	75万5,870 円／平米 249万8,906 円／坪
標準価格 平米 坪	88万9,259 円／平米 293万9,890 円／坪
査定価格 平米 坪	88万9,000 円／平米 293万9,034 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501016 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代沢２丁目１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	106万2,469 円／平米 351万2,523 円／坪
推定価格 平米 坪	72万5,554 円／平米 239万8,682 円／坪
標準価格 平米 坪	89万7,963 円／平米 296万8,666 円／坪
査定価格 平米 坪	89万8,000 円／平米 296万8,788 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501004 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代沢２丁目１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	116万3,419 円／平米 384万6,263 円／坪
推定価格 平米 坪	82万2,052 円／平米 271万7,704 円／坪
標準価格 平米 坪	87万4,523 円／平米 289万1,173 円／坪
査定価格 平米 坪	87万5,000 円／平米 289万2,750 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情