路線価 (2023) 東京都世田谷区玉川4-139-32 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区玉川４丁目１３９番３２
価格時点	2023 年
駅名	二子玉川駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 181万8,300 円
1平米当たり	1平米 55万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億6,400万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 233万4,036 円 1平米 70万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億6,400万 円 (233 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 233万4,036 円／坪 1平米 70万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は世田谷区南部を中心とする東急田園都市線、同大井町線等の各最寄駅からほぼ徒歩圏の一般住宅等が建ち並ぶ住環境良好な低層住宅地域の圏域である。最寄二子玉川駅周辺再開発の完了、商業施設の充実で利便性に優り、主な需要として都心部通勤等の比較的富裕な所得者層による取得が多く、需要はほぼ堅調な推移である。土地取引は規模等でやや幅があるが概ね総額１億円台前半程度、小規模地戸建物件で総額１億円強程度までが中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は主として、区内の東急田園都市線の各駅周辺に所在する中規模住宅地域である。需要者は世田谷区内及び隣接区等周辺の居住者が中心で、買替取得者も多い。二子玉川駅周辺の充実した大規模商業施設背後にある住環境の良い住宅地域で、需要は安定している。市場の中心価格帯は２００㎡程度の画地で１億５千万円程度、新築戸建物件の供給が殆ど見られない地域で把握が困難であるが、売れ筋は敷地規模３０坪前後、総額１億円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模一般住宅が多く建ち並ぶ最寄駅徒歩圏の住環境閑静良好な低層住宅地であることに鑑み、自用目的取引の実証性を示す比準価格を重視し、住環境や快適性が重視される一般住宅が中心の既成住宅地域としての特性及び建蔽率、容積率等公法上の規制等から賃貸アパート等においては土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことにより低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は居住環境等を重視して取引が行われる自用の中規模一般住宅を中心とする地域である。比準価格は標準地の周辺類似地域に存する取引事例を採用し、事例の特徴に応じた検討を加え求めたもので、市場の実勢を反映しており信頼性は高い。よって収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域なので比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	二子玉川駅　北西方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	70.5 坪 (233 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区玉川４丁目１３９番３２
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	15 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から徒歩圏内の中規模一般住宅が建ち並ぶ住環境良好な熟成した低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。 (2)戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に変動はなく、現状のまま推移するものと予測される。地価水準は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 240万156 円 1平米 72万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 239万3,544 円 1平米 72万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 240万156円 1平米 72万6,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 229万1,058円 1平米 69万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 239万3,544円 1平米 72万4,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 229万1,058円 1平米 69万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており先行きについてもウィズコロナの下で持ち直しが期待される。住宅建設は底堅い動きで公共投資は底堅く推移している。 (2)物件供給は全体的に少ないものの、不動産取引市場は回復傾向にあり、世田谷区内の住宅地需要は安定的に推移している。
地域要因
(1)最寄駅徒歩圏内の住環境も良好な中規模一般住宅が建ち並ぶ低層住宅地で地価は比較的緩やかな上昇傾向にある。その他、特に地域要因の変動はない。 (2)利便性を備えた住環境の良い住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、住宅需要を反映し、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501018 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区玉川４丁目１３９番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	77万4,389 円／平米 256万130 円／坪
推定価格 平米 坪	74万5,626 円／平米 246万5,040 円／坪
標準価格 平米 坪	70万5,417 円／平米 233万2,109 円／坪
査定価格 平米 坪	72万 円／平米 238万320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501003 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区玉川４丁目１３９番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	61万6,628 円／平米 203万8,572 円／坪
推定価格 平米 坪	67万7,280 円／平米 223万9,088 円／坪
標準価格 平米 坪	71万3,678 円／平米 235万9,419 円／坪
査定価格 平米 坪	72万8,000 円／平米 240万6,768 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501013 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区玉川４丁目１３９番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	64万5,827 円／平米 213万5,104 円／坪
推定価格 平米 坪	50万9,570 円／平米 168万4,638 円／坪
標準価格 平米 坪	70万8,720 円／平米 234万3,028 円／坪
査定価格 平米 坪	72万3,000 円／平米 239万238 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501007 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区玉川４丁目１３９番３２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	61万4,359 円／平米 203万1,071 円／坪
推定価格 平米 坪	60万7,131 円／平米 200万7,175 円／坪
標準価格 平米 坪	72万203 円／平米 238万991 円／坪
査定価格 平米 坪	73万5,000 円／平米 242万9,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情