路線価 (2023) 東京都世田谷区池尻2-132-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区池尻２丁目１３２番２
価格時点	2023 年
駅名	池尻大橋駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 204万9,720 円
1平米当たり	1平米 62万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7,210万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 267万7,860 円 1平米 81万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	7,210万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 267万7,860 円／坪 1平米 81万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として、区内の東急田園都市線の各駅周辺に所在する住宅地域である。需要者は世田谷区内及び隣接区等周辺の居住者が中心である。まとまった規模であれば不動産業者等の参入も見受けられる。最寄駅である池尻大橋駅に近く利便性に優れるため、需要は堅調である。市場の中心価格帯は、９０㎡程度の画地で７千万円台中盤程度。総額を抑えた狭小宅地の需要が高く、新築戸建物件の売れ筋は敷地規模２０坪前後、総額９千万円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は「渋谷」駅の乗り入れ路線沿線の住宅地域で、同駅へのアクセスに優れる駅徒歩圏の住宅地域との代替競争関係が強い。需要者は区内、隣接区の居住者を中心に圏域外の広域的な範囲にわたり、高所得者や事業主等の個人。「渋谷」駅の隣り駅である「池尻大橋」駅から徒歩５分圏内の住宅地域で利便性が高く、需要の増加により地価は上昇傾向。市場の中心価格帯は土地価格１㎡当たり７０～１１０万円、建売住宅は総額１億円前後と把握されます。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅のほか共同住宅等もみられる住宅地域であるが、純粋に収益性に着目した取引は少なく、自用前提の取引が中心と判断される。比準価格は標準地の周辺類似地域に存する取引事例を採用し、事例の特徴に応じた検討を加え求めたもので、実証的で信頼性は高い。よって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は生活の利便性や快適性を重視して不動産を選別し取引価格を決定する自己使用目的の個人が需要の中心を占める住宅地域で、賃貸需要も多いが規模や法令規制等から元本価格に見合った賃料が得られず収益価格は低位に試算された。比準価格は代替性を有する取引事例から試算され、市場の実態を反映した当該価格の信頼性は高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定しました。
交通
交通施設	池尻大橋駅南西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	26.9 坪 (89 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区池尻２丁目１３２番２
標準地の範囲
東	15 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	15 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅及び共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測される。利便性に優れるため地価水準は堅調に推移するものと予測する。 (2)目黒区との区境に位置し、低層の一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ「池尻大橋」駅から徒歩圏の住宅地域であり、今後も「渋谷」へのアクセスに優れる現状の地域要因を維持しつつ、地価は上昇傾向で推移すると予測します。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 274万674 円 1平米 82万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 276万510 円 1平米 83万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 274万674円 1平米 82万9,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2022年	1坪 257万8,680円 1平米 78万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 276万510円 1平米 83万5,000円
前年から次年への変動率 3.8 ％
2019年	1坪 257万8,680円 1平米 78万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物件供給は全体的に少ないものの、不動産取引市場は回復傾向にあり、世田谷区内の住宅地需要は安定的に推移している。 (2)新型コロナ感染症抑制と経済活動を両立した景気回復が進むが、海外経済の悪化、物価上昇による消費の下振れが懸念される。区内人口はほぼ横這い。
地域要因
(1)池尻大橋駅から徒歩圏にある利便性の良い住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、需要は堅調に推移してる。 (2)地域要因の変動は特にないが、池尻大橋駅から徒歩圏の住宅地域で、隣り駅の「渋谷」へのアクセスに優れる地域特性から人気が高く地価は上昇傾向。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501006 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区池尻２丁目１３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	82万749 円／平米 271万3,396 円／坪
推定価格 平米 坪	78万8,701 円／平米 260万7,446 円／坪
標準価格 平米 坪	79万1,074 円／平米 261万5,291 円／坪
査定価格 平米 坪	83万1,000 円／平米 274万7,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501018 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区池尻２丁目１３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	71万3,174 円／平米 235万7,753 円／坪
推定価格 平米 坪	70万5,483 円／平米 233万2,327 円／坪
標準価格 平米 坪	76万2,684 円／平米 252万1,433 円／坪
査定価格 平米 坪	80万1,000 円／平米 264万8,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501018 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区池尻２丁目１３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	75万4,416 円／平米 249万4,099 円／坪
推定価格 平米 坪	72万2,115 円／平米 238万7,312 円／坪
標準価格 平米 坪	79万2,662 円／平米 262万541 円／坪
査定価格 平米 坪	83万2,000 円／平米 275万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501006 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区池尻２丁目１３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	73万1,040 円／平米 241万6,818 円／坪
推定価格 平米 坪	69万8,348 円／平米 230万8,738 円／坪
標準価格 平米 坪	78万7,315 円／平米 260万2,863 円／坪
査定価格 平米 坪	82万7,000 円／平米 273万4,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501015 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区池尻２丁目１３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,722 円／平米 223万3,937 円／坪
推定価格 平米 坪	67万9,101 円／平米 224万5,108 円／坪
標準価格 平米 坪	81万3,295 円／平米 268万8,753 円／坪
査定価格 平米 坪	85万4,000 円／平米 282万3,324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情