路線価 (2023) 東京都世田谷区世田谷2-387-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区世田谷２丁目３８７番１９
価格時点	2023 年
駅名	上町駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	7,770万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 203万9,802 円 1平米 61万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7,760万 円 (126 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 203万6,496 円／坪 1平米 61万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東急世田谷線沿線等の各最寄駅から徒歩圏内の住環境も比較的良好な低層住宅地域の圏域である。主な需要として都心部方面通勤の中位以上給与所得者層等による買い替え取得や一次取得が中心である。戸建用地は比較的小規模取引が多くまとまった規模の画地については建売業者等の参入も見られる。土地取引はやや幅があるが３０坪台程度で概ね総額７千万円台程度まで、比較的小規模地戸建物件で総額８千万円台程度までが需要の中心である。 (2) 同一需給圏は主として、区内の東急世田谷線の各駅周辺に所在する住宅地域である。需要者は世田谷区内及び隣接区等周辺の居住者が中心である。最寄り駅から徒歩圏内で、店舗等が多い世田谷通り背後に位置し、利便性の良い住宅地域である。近年は取引総額を抑えるため敷地の細分化が多くみられる。市場の中心価格帯は１２０㎡程度の画地で７千万円台中盤程度、新築戸建物件の売れ筋は敷地規模２５坪前後、総額７千万円程度が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅とアパート等が建ち並ぶ比較的住環境良好な住宅地であることに鑑み、自用目的取引の実証性を示す比準価格を重視し、周辺はアパートや賃貸マンション等が比較的多く見られる地域だが住環境や快適性が重視される低層住宅地としての特性及び容積率等公法上の規制等から土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことによりやや低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は居住環境等を重視して取引が行われる自用の戸建住宅を中心とする地域である。比準価格は標準地の周辺類似地域に存する取引事例を採用し、事例の特徴に応じた検討を加え求めたもので、市場の実勢を反映しており信頼性は高い。よって比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	上町駅　南西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	38.1 坪 (126 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	一般住宅とアパートが建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区世田谷２丁目３８７番１９
標準地の範囲
東	25 m
西	10 m
南	15 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	10 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から徒歩圏内の一般住宅とアパートが建ち並ぶ比較的住環境良好な熟成した低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。 (2)一般住宅及びアパート等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測される。地価水準は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 209万6,004 円 1平米 63万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 208万9,392 円 1平米 63万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 209万6,004円 1平米 63万4,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 200万130円 1平米 60万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 208万9,392円 1平米 63万2,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 200万130円 1平米 60万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており先行きについてもウィズコロナの下で持ち直しが期待される。住宅建設は底堅い動きで公共投資は底堅く推移している。 (2)物件供給は全体的に少ないものの、不動産取引市場は回復傾向にあり、世田谷区内の住宅地需要は安定的に推移している。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏内の住環境もほぼ良好な熟成した低層住宅地で地価は比較的緩やかな上昇傾向にある。その他、特に地域要因の変動はない。 (2)世田谷通り背後の住宅地域で地域要因に特段の変化はなく、住宅需要を反映し、地価は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501001 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区世田谷２丁目３８７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	75万9,004 円／平米 250万9,267 円／坪
推定価格 平米 坪	76万5,076 円／平米 252万9,341 円／坪
標準価格 平米 坪	63万6,502 円／平米 210万4,276 円／坪
査定価格 平米 坪	63万7,000 円／平米 210万5,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501003 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区世田谷２丁目３８７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万7,560 円／平米 194万2,473 円／坪
推定価格 平米 坪	58万6,978 円／平米 194万549 円／坪
標準価格 平米 坪	63万8,020 円／平米 210万9,294 円／坪
査定価格 平米 坪	63万8,000 円／平米 210万9,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501003 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区世田谷２丁目３８７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	73万4,724 円／平米 242万8,998 円／坪
推定価格 平米 坪	58万7,082 円／平米 194万893 円／坪
標準価格 平米 坪	62万7,224 円／平米 207万3,603 円／坪
査定価格 平米 坪	62万7,000 円／平米 207万2,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501006 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区世田谷２丁目３８７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	83万9,391 円／平米 277万5,027 円／坪
推定価格 平米 坪	67万9,987 円／平米 224万8,037 円／坪
標準価格 平米 坪	62万5,563 円／平米 206万8,111 円／坪
査定価格 平米 坪	62万6,000 円／平米 206万9,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501019 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区世田谷２丁目３８７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万5,046 円／平米 219万8,642 円／坪
推定価格 平米 坪	64万6,501 円／平米 213万7,332 円／坪
標準価格 平米 坪	64万1,370 円／平米 212万369 円／坪
査定価格 平米 坪	64万1,000 円／平米 211万9,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情