路線価 (2023) 東京都世田谷区松原5-422-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区松原５丁目４２２番３
価格時点	2023 年
駅名	東松原駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 209万9,310 円 1平米 63万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億1,300万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 209万6,004 円／坪 1平米 63万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京王井の頭線等の各駅周辺をはじめ、世田谷区中央から北部に位置する低層住宅地域である。現在は、中小規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ土地の利用状況にある。主たる需要者は、区内在住の一次取得者であるが、他区等からの転入者、また買替層も見られる。需要は底堅く、需給は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は、５０坪程度の土地で１億円前後、細分化された新築戸建住宅で７千万～８千万円台である。 (2) 同一需給圏は区内の京王井の頭線、東急世田谷線、京王線、小田急線の各駅周辺に所在する住宅地域である。需要者の中心は世田谷区内及び隣接区等周辺の居住者となっている。また、画地規模が大きなものは不動産会社等の取得も見受けられる。市場での中心価格帯は土地１８０㎡で１億円を超え、新築戸建住宅は１００㎡程度の敷地で総額８千万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法は、同一需給圏の低層住宅地域で生起した取引事例を収集し、規範性の高い価格が試算された。周辺に賃貸用の共同住宅等も見られ、土地残余法を適用したが、土地の経済価値に見合う賃料収入を得ることが困難で、低位に試算された。土地取引は、居住の快適性等を重視した自己利用の住宅取得目的が主となる。従って、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と類似地域等に所在する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。収益価格は対象標準地は収益性より居住の快適性が重視される低層住宅地域に所在するため収益性はやや低く、低位に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東松原駅　西方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区松原５丁目４２２番３
標準地の範囲
東	10 m
西	70 m
南	20 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、一般住宅のほか共同住宅等が建ち並ぶ熟成した低層住宅地域である。地域要因に特段の変動等は見あたらず、ここしばらくは、現状の利用形態を維持していくものと思われる。 (2)一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、地域要因に変動はなく、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は安定的に推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 216万2,124 円 1平米 65万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 215万8,818 円 1平米 65万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 216万2,124円 1平米 65万4,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 205万6,332円 1平米 62万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 215万8,818円 1平米 65万3,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 205万6,332円 1平米 62万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、景気の持ち直しが期待される。区内の不動産市況も堅調に推移しているが、金融資本市場の変動等の影響に留意を要する。 (2)区の人口総数は微増微減を繰り返す傾向の中、住宅需要は堅調であり、土地価格はやや上昇傾向となっている。
地域要因
(1)駅利便性等の良好な住宅地として熟成し、地域に特段の変動要因等はない。底堅い需要を背景に、地価は強含みで推移している。 (2)利便性が良好な住宅地域である。不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501005 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区松原５丁目４２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万6,690 円／平米 217万1,017 円／坪
推定価格 平米 坪	63万1,048 円／平米 208万6,245 円／坪
標準価格 平米 坪	61万8,675 円／平米 204万5,340 円／坪
査定価格 平米 坪	61万9,000 円／平米 204万6,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501913 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区松原５丁目４２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	63万7,954 円／平米 210万9,076 円／坪
推定価格 平米 坪	63万2,325 円／平米 209万466 円／坪
標準価格 平米 坪	65万8,672 円／平米 217万7,570 円／坪
査定価格 平米 坪	65万9,000 円／平米 217万8,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501003 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区松原５丁目４２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	70万8,951 円／平米 234万3,792 円／坪
推定価格 平米 坪	61万9,948 円／平米 204万9,548 円／坪
標準価格 平米 坪	66万5,180 円／平米 219万9,085 円／坪
査定価格 平米 坪	66万5,000 円／平米 219万8,490 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501015 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区松原５丁目４２２番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	75万1,082 円／平米 248万3,077 円／坪
推定価格 平米 坪	69万1,243 円／平米 228万5,249 円／坪
標準価格 平米 坪	67万1,762 円／平米 222万845 円／坪
査定価格 平米 坪	67万2,000 円／平米 222万1,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情