路線価 (2023) 東京都世田谷区宮坂1-2443-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区宮坂１丁目２４４３番２２
価格時点	2023 年
駅名	宮の坂駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億3,300万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 220万5,102 円 1平米 66万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億3,300万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 220万8,408 円／坪 1平米 66万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東急世田谷線をはじめ世田谷区中央部付近に位置し、中小規模一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ低層住宅地域である。主たる需要者は区内在住の一次取得者層であるが、他区からの転入者、また買替層も見られる。居住環境は良好で、供給は限定的であるなか、需要は引き続き底堅い。市場の中心となる価格帯は、６０坪程度の土地で１億円台前半、細分化された新築戸建住宅で８千万～９千万円台である。 (2) 同一需給圏は、世田谷区内の主に東急世田谷線を最寄駅とする優良な低層住宅地が存する地域である。主たる需要者は世田谷区及び首都圏等の一次取得者または二次取得者等である。そのため、本市場におけるエンドユーザーは特に生活快適性、交通利便性を重要視する。コロナ禍の影響の下にあっても需要は堅調である。土地取引の中心となる価格帯は、住宅用地として４０坪から６０坪を想定すると８千万円から１億円台が想定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、最寄駅への接近性及び居住環境が概ね良好な低層住宅地域に位置する。周辺にアパート等も存するが、行政的条件等により収益性は低位にある。取引は自己利用目的が中心で、取引市場の動向が重視されるなか、比準価格は同一需給圏内の類似地域で発生した規範性の高い事例から試算され、実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、市場実態に適合した客観的・実証的な価格である。収益価格は、収益性を反映した価格である。同一需給圏のエンドユーザーは優良な戸建住宅を指向するため生活快適性、利便性が特に重要視される。一方、収益価格は容積率等の制約から土地に見合うだけの収益性が得られず低位に求められた。よって、比準価格の規範性が高いと判断し、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮の坂駅　北西方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区宮坂１丁目２４４３番２２
標準地の範囲
東	25 m
西	20 m
南	50 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	16 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、一般住宅が多い駅徒歩圏の熟成した低層住宅地域である。地域要因に特段の変動等もなく、ここしばらくは、現状の利用形態のまま推移するものと思われる。 (2)主に中規模の戸建住宅が建ち並ぶ良好な住宅地域である。地域要因に大きな変化は見られず、今後も良好な住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 226万7,916 円 1平米 68万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 224万8,080 円 1平米 68万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 226万7,916円 1平米 68万6,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 215万5,512円 1平米 65万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 224万8,080円 1平米 68万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 215万5,512円 1平米 65万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、景気の持ち直しが期待される。区内の不動産市況も堅調に推移しているが、金融資本市場の変動等の影響に留意を要する。 (2)低金利政策とポストコロナを見据えた経済政策により、不動産市況の維持、安定が期待されている。
地域要因
(1)低層住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変動等はない。底堅い需要があるなか、地価は強含みで推移している。 (2)需要は堅調である。特に、地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501019 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区宮坂１丁目２４４３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	65万5,507 円／平米 216万7,106 円／坪
推定価格 平米 坪	64万8,438 円／平米 214万3,736 円／坪
標準価格 平米 坪	66万9,183 円／平米 221万2,319 円／坪
査定価格 平米 坪	68万3,000 円／平米 225万7,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501008 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区宮坂１丁目２４４３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	85万7,114 円／平米 283万3,619 円／坪
推定価格 平米 坪	80万7,496 円／平米 266万9,582 円／坪
標準価格 平米 坪	69万168 円／平米 228万1,695 円／坪
査定価格 平米 坪	70万4,000 円／平米 232万7,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501019 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区宮坂１丁目２４４３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	64万1,039 円／平米 211万9,275 円／坪
推定価格 平米 坪	70万5,283 円／平米 233万1,666 円／坪
標準価格 平米 坪	68万6,073 円／平米 226万8,157 円／坪
査定価格 平米 坪	70万 円／平米 231万4,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501014 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区宮坂１丁目２４４３番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	70万4,484 円／平米 232万9,024 円／坪
推定価格 平米 坪	67万6,305 円／平米 223万5,864 円／坪
標準価格 平米 坪	66万3,044 円／平米 219万2,023 円／坪
査定価格 平米 坪	67万6,000 円／平米 223万4,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情