路線価 (2023) 東京都世田谷区中町2-45-43 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区中町２丁目４５番４３
価格時点	2023 年
駅名	等々力駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 175万2,180 円
1平米当たり	1平米 53万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億4,200万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 223万4,856 円 1平米 67万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億4,200万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 223万1,550 円／坪 1平米 67万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は世田谷区南部の戸建住宅地域を中心とする圏域であり、需要者の中心は区内居住者であるが、区外からの転入者も多くみられる。供給はミニ開発での建築条件付売地や建売住宅が中心であるが、建築条件なしの売地もみられる。住環境や交通利便性が良好であることなどから需要は堅調に推移している。土地は総額１億～１億５千万円程度、建売住宅は総額８，０００万円～１億円程度の物件が需要の中心であるとみられる。 (2) 同一需給圏は、世田谷区南西部、東急各線の各駅を最寄りとする住宅地域である。主たる需要者は、区内在住者のほか隣接区等からの流入も見られる。従来、比較的所得水準の高い層が中心であったが、近年は宅地の細分化も見られるようになった。環境条件等の良好な熟成した住宅地域で、供給は限定的であるなか、有効需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は、土地６０坪で１億円台前半、細分化された新築住宅で８千万円程度から１億円前後の取引が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は規模が類似した事例等を重視して適切に試算された。一方で収益価格は低層共同住宅を想定したが、標準地の画地規模及び容積率では投資採算性に見合う賃貸用建物が建設できないなど需要者は収益性よりも住宅地としての快適性を重視して価格決定する傾向が強いため相対的信頼性は劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象地域に対する需要は、居住環境を重視した自己利用目的が中心となる。周辺に賃貸用共同住宅等も見られるが、行政的条件等から土地の経済価値に見合う建物建築等は困難で、収益性は低位にある。比準価格は、同一需給圏内の類似地域で発生した多数の取引事例を収集し、規範性の高い事例から試算されており、信頼性が高い。よって、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	等々力駅北西方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区中町２丁目４５番４３
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	15 m
面積	210 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は低層住宅地として熟成しており、地域要因に特段の変化はみられないことから、今後とも現状を維持すると予測する。地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は、一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ低層住宅地域である。地域に変動をもたらす特段の要因等はなく、ここしばらくは現状の利用形態のまま推移するものと推定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 230万4,282 円 1平米 69万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 229万7,670 円 1平米 69万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 230万4,282円 1平米 69万7,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 219万1,878円 1平米 66万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 229万7,670円 1平米 69万5,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 219万1,878円 1平米 66万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世田谷区の人口は概ね横ばい傾向で推移している。住宅の着工件数は、持家は増減を繰り返しているが、貸家と分譲住宅は増加傾向にある。 (2)ウィズコロナの下で、景気の持ち直しが期待される。区内の不動産市況も堅調に推移しているが、金融資本市場の変動等の影響に留意を要する。
地域要因
(1)戸建住宅地域であり地域要因に特に変動はみられず、交通利便性等が良好であることから、土地需要は堅調に推移している。 (2)閑静な住宅地として熟成しており、特段の地域要因の変動等はない。購買層による需要は底堅く、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501004 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区中町２丁目４５番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	81万5,118 円／平米 269万4,780 円／坪
推定価格 平米 坪	69万2,988 円／平米 229万1,018 円／坪
標準価格 平米 坪	66万618 円／平米 218万4,003 円／坪
査定価格 平米 坪	69万4,000 円／平米 229万4,364 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501004 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区中町２丁目４５番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	90万5,405 円／平米 299万3,269 円／坪
推定価格 平米 坪	74万2,669 円／平米 245万5,264 円／坪
標準価格 平米 坪	66万3,097 円／平米 219万2,199 円／坪
査定価格 平米 坪	69万6,000 円／平米 230万976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501004 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区中町２丁目４５番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	64万2,932 円／平米 212万5,533 円／坪
推定価格 平米 坪	64万6,790 円／平米 213万8,288 円／坪
標準価格 平米 坪	67万3,740 円／平米 222万7,384 円／坪
査定価格 平米 坪	70万7,000 円／平米 233万7,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501004 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区中町２丁目４５番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万6,120 円／平米 206万9,953 円／坪
推定価格 平米 坪	66万7,861 円／平米 220万7,948 円／坪
標準価格 平米 坪	69万5,689 円／平米 229万9,948 円／坪
査定価格 平米 坪	73万 円／平米 241万3,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501004 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区中町２丁目４５番４３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	91万2,158 円／平米 301万5,594 円／坪
推定価格 平米 坪	69万2,717 円／平米 229万122 円／坪
標準価格 平米 坪	70万2,553 円／平米 232万2,640 円／坪
査定価格 平米 坪	73万8,000 円／平米 243万9,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情