路線価 (2023) 東京都世田谷区若林3-216-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区若林３丁目２１６番６
価格時点	2023 年
駅名	松陰神社前駅 から 230m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億3,400万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 221万5,020 円 1平米 67万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億3,300万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 220万1,796 円／坪 1平米 66万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に東急世田谷線沿線から徒歩圏の住宅地域。主な需要者は買替え等の個人（エンドユーザー）であるが、賃貸用共同住宅への投資需要が堅調であることから不動産業者や個人投資家も見られる。当該地域は街路がやや入り組み雑然としているが、超低金利を背景に長引く在庫不足で、有効需要は堅調である。規模は３０坪前後が標準的であるが共同住宅向けの２００～３００㎡超の物件も多く見られる。土地の中心価格帯は２３０万円／坪程度と把握した。 (2) 同一需給圏は世田谷区内の東急世田谷線沿線の最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。生活利便性や比較的良好な住環境を背景として需要者の中心は戸建住宅地として自己利用を目的とした区内又は区外からの転入者を含めた買替層並びに一次取得者層であるが、さらに収益目的の法人や転売目的の不動産業者等も見受けられる。土地価格は１００㎡前後で６～８千万円台が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は若林地区の住宅地に存する事例に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。当該地域では賃貸向けの中低層共同住宅も多く見られるが、価格については自用の住宅取得目的の取引が市場を形成しており、居住の利便性等を指向する地域であることなどから、収益価格は比準価格より低位に求められたものと思料される。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする一般住宅地域で一部にアパート等の収益物件は在するが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益性は低位である。また、居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域で、自用目的の取引が中心であることから、市場の実態を反映した規範性の高い取引事例より求めた比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松陰神社前駅東方
距離	230 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中小規模一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区若林３丁目２１６番６
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街路が入り組み、所々幅員の狭い道路や一方通行路も存するが、「松陰神社前」駅から徒歩数分と利便性が高い。今後は建替え等に伴って道路後退を進めながら概ね現状で推移し、地価の上昇傾向は続くものと予測される。 (2)幅員が狭い道路や一方通行も多く、街路が入り組んでいるが、「松陰神社前」駅から徒歩圏内で利便性が高い住宅地域である。特に変動要因はないことから当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 226万4,610 円 1平米 68万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 226万7,916 円 1平米 68万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 226万4,610円 1平米 68万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 214万8,900円 1平米 65万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 226万7,916円 1平米 68万6,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 214万8,900円 1平米 65万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引くコロナ禍において、売り物件不足が続き、区内の地価は上昇傾向を強めており、住宅地で２％強、商業地で３％強の上昇基調で推移している。 (2)各種政策の効果もあって景気回復が期待され、不動産価格は上昇気運にあるが、金融情勢、物価高・資源高等のリスク要因も注意が必要である。
地域要因
(1)街路条件にやや難があるが、「松陰神社前」駅至近で、個人のほか投資目的の需要者も参入し、地価は気持ち程度の上昇傾向での推移が続いている。 (2)最寄駅への接近性に優れる住宅地域である。不動産価格に影響を与える地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501019 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区若林３丁目２１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	67万5,917 円／平米 223万4,582 円／坪
推定価格 平米 坪	61万6,476 円／平米 203万8,070 円／坪
標準価格 平米 坪	65万5,129 円／平米 216万5,856 円／坪
査定価格 平米 坪	68万1,000 円／平米 225万1,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501006 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区若林３丁目２１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	89万2,375 円／平米 295万192 円／坪
推定価格 平米 坪	67万7,694 円／平米 224万456 円／坪
標準価格 平米 坪	64万4,809 円／平米 213万1,739 円／坪
査定価格 平米 坪	67万1,000 円／平米 221万8,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	204 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501006 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区若林３丁目２１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	83万9,391 円／平米 277万5,027 円／坪
推定価格 平米 坪	67万9,987 円／平米 224万8,037 円／坪
標準価格 平米 坪	68万6,856 円／平米 227万746 円／坪
査定価格 平米 坪	71万4,000 円／平米 236万484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501019 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区若林３丁目２１６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万5,046 円／平米 219万8,642 円／坪
推定価格 平米 坪	64万6,501 円／平米 213万7,332 円／坪
標準価格 平米 坪	64万6,501 円／平米 213万7,332 円／坪
査定価格 平米 坪	67万2,000 円／平米 222万1,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情