路線価 (2023) 東京都世田谷区上用賀6-103-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区上用賀６丁目１０３番７
価格時点	2023 年
駅名	用賀駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 152万760 円
1平米当たり	1平米 46万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	8,820万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 193万704 円 1平米 58万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	8,830万 円 (151 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 193万4,010 円／坪 1平米 58万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、東急田園都市線沿線用賀駅等を最寄駅とする低層住宅地域の圏域である。最寄駅からやや距離があるがほぼ徒歩圏内の区画整然とした住環境も閑静良好な比較的熟成した住宅地であり主な需要として都心部通勤の中位以上給与所得者層等による買い替え取得が多く不動産業者の参入による画地細分化の傾向もみられる。土地取引は５０坪程度までで概ね総額９千万円台程度、比較的小規模地新築戸建物件で総額９千万～１億円程度までが需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、概ね東急田園都市線、小田急小田原線を沿線とした住宅地域である。需要者は都心部等に勤務する平均的所得水準の一次取得者が中心であり、買い替え需要も認められる。最寄り駅からやや距離があるものの、街路条件や環境条件が良好なことから、値頃感のある中小規模画地を中心に市場は強含みの動きとなっている。中心価格帯は、土地は１５０㎡程度の画地で９千万円前後、これよりやや規模の小さな新築戸建では総額７千万円～１億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は最寄駅からやや距離があるがほぼ徒歩圏内の住環境も良好な低層住宅地であることに鑑み、自用目的取引の実証性を示す比準価格を重視し、周辺は賃貸アパート等も比較的多く見られる地域だが住環境や快適性が重視される低層住宅地としての特性及び建蔽率容積率等公法上の規制等から土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことにより低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域に所在しているが、市場では自用目的の取引を中心として、主として市場性の観点から取引価格が形成されている。他方、市場において収益性に着目した取引は少なく、土地取引において収益性の観点から価格形成がなされる可能性は低いと判断されることから、本件では市場性を的確に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	用賀駅　北西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	45.7 坪 (151 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B1
周辺の利用状況	一般住宅にアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区上用賀６丁目１０３番７
標準地の範囲
東	10 m
西	30 m
南	60 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅からほぼ徒歩圏内の一般住宅を中心にアパート等も見られる住環境閑静良好な熟成した低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。 (2)一般住宅を中心にアパート等も見られる住宅地域として成熟しており、当面は現在の地域要因が維持されるものと予測する。住宅人気が高い田園都市線沿線に所在しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 198万3,600 円 1平米 60万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 197万3,682 円 1平米 59万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 198万3,600円 1平米 60万円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 189万4,338円 1平米 57万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 197万3,682円 1平米 59万7,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 189万4,338円 1平米 57万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており先行きについてもウィズコロナの下で持ち直しが期待される。住宅建設は底堅い動きで公共投資は底堅く推移している。 (2)当区の人口は直近２年間では若干の減少傾向で推移している。コロナ禍で一時落ち込んだ住宅着工戸数は、分譲住宅を中心に持ち直している。
地域要因
(1)最寄駅からやや距離があるが住環境は良好な熟成した低層住宅地で、地価は比較的緩やかな上昇傾向にある。その他、特に地域要因の変動はない。 (2)地域要因に特段の変動はない。交通利便性はやや劣るが、区画街路が整然とした落ち着いた住宅地域であり、住環境は良好である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501014 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上用賀６丁目１０３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	65万8,891 円／平米 217万8,294 円／坪
推定価格 平米 坪	63万9,251 円／平米 211万3,364 円／坪
標準価格 平米 坪	58万4,324 円／平米 193万1,775 円／坪
査定価格 平米 坪	59万6,000 円／平米 197万376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501018 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上用賀６丁目１０３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	59万8,849 円／平米 197万9,795 円／坪
推定価格 平米 坪	59万1,217 円／平米 195万4,563 円／坪
標準価格 平米 坪	58万8,276 円／平米 194万4,840 円／坪
査定価格 平米 坪	60万 円／平米 198万3,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501018 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上用賀６丁目１０３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万9,960 円／平米 221万4,888 円／坪
推定価格 平米 坪	64万3,162 円／平米 212万6,294 円／坪
標準価格 平米 坪	58万1,521 円／平米 192万2,508 円／坪
査定価格 平米 坪	59万3,000 円／平米 196万458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501019 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上用賀６丁目１０３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	86万3,114 円／平米 285万3,455 円／坪
推定価格 平米 坪	72万5,964 円／平米 240万37 円／坪
標準価格 平米 坪	60万2,960 円／平米 199万3,386 円／坪
査定価格 平米 坪	61万5,000 円／平米 203万3,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501007 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上用賀６丁目１０３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	63万2,880 円／平米 209万2,301 円／坪
推定価格 平米 坪	63万7,943 円／平米 210万9,040 円／坪
標準価格 平米 坪	58万2,596 円／平米 192万6,062 円／坪
査定価格 平米 坪	59万4,000 円／平米 196万3,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情