路線価 (2023) 東京都世田谷区下馬6-60-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区下馬６丁目６０番２５
価格時点	2023 年
駅名	学芸大学駅 から 780m
路線価
1坪当たり	1坪 218万1,960 円
1平米当たり	1平米 66万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億5,300万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 280万182 円 1平米 84万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 282万3,324 円／坪 1平米 85万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東急線沿線駅から徒歩圏の優良住宅地域である。需要者は区内及び隣接区に居住し自用の戸建住宅を求める富裕層が中心で、まとまった画地では不動産業者等も想定される。人気の東急沿線エリアの区画整然とした住宅地域で需要は旺盛である。取引価格帯は対象標準地規模では土地総額で１億円台半ば程度が中心であるが、供給は限定的で特に規模の小さめな物件については相場とかけ離れた高値での成約も散見される。 (2) 同一需給圏は区内東部及びその隣接区部の圏域で東急東横線沿線の各駅徒歩圏に所在する住環境の優れる住宅地域。主な需要者は中小規模の土地については個人富裕層で、中規模以上の土地では不動産業者による取得も目立ち多様。東急東横線沿線の住宅地域は「渋谷」、「横浜」の各駅方面へ同一路線でアクセスできる利便性や優良な住環境から人気が高く、地価は高値圏にありながら上昇の勢いを維持。需要の中心価格帯は土地価格１㎡当たり８０～１１０万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は賃貸用建物を建築し賃貸することを想定した土地残余法を適用して試算しているが、近隣地域は収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であるため低めに求められた。比準価格は規範性を有する複数事例を比準して求めた価格で実証性は高い。したがって、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は東急東横線沿線にあって、自己使用目的の戸建住宅が多く建ち並ぶ住環境の優れる住宅地域であり、中小規模画地の取引に当たっては賃料収入等の収益性よりも居住の快適性や生活利便性を重視した意思決定による価格形成がなされています。よって、「下馬」地区をはじめ東急東横線沿線の住宅地域における取引事例を中心に試算された比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との価格検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定しました。
交通
交通施設	学芸大学駅　北西方
距離	780 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区下馬６丁目６０番２５
標準地の範囲
東	15 m
西	40 m
南	25 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模一般住宅が建ち並ぶ低層住宅地域として成熟しており、地域要因には特段の変化はないことから、今後も現況を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ東急東横線沿線の居住環境の良好な低層住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持し、地価水準は総じて上昇の勢いが衰えることなく推移するものと予測いたします。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 287万9,526 円 1平米 87万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 290万9,280 円 1平米 88万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 287万9,526円 1平米 87万1,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 272万4,144円 1平米 82万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 290万9,280円 1平米 88万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 272万4,144円 1平米 82万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、不動産市況も回復傾向で推移している。今後は金利や物価動向等の影響が懸念される。 (2)新型コロナ感染症抑制と経済活動を両立した景気回復が進むが、海外経済の悪化、物価上昇による消費の下振れが懸念される。区内人口はほぼ横這い。
地域要因
(1)人気の東急東横線駅から徒歩１０分の閑静な住宅街に位置しており、地域要因に大きな変動はなく、住宅地需要は堅調に推移している。 (2)地域要因の変動は特にありませんが、区内では高価格帯に属する住宅地域であり、安定した需要に支えられ地価は上昇基調で推移しています。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区下馬６丁目６０番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	103万8,173 円／平米 343万2,200 円／坪
推定価格 平米 坪	79万7,804 円／平米 263万7,540 円／坪
標準価格 平米 坪	81万4,086 円／平米 269万1,368 円／坪
査定価格 平米 坪	84万7,000 円／平米 280万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区下馬６丁目６０番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	80万9,259 円／平米 267万5,410 円／坪
推定価格 平米 坪	80万4,480 円／平米 265万9,611 円／坪
標準価格 平米 坪	86万5,963 円／平米 286万2,874 円／坪
査定価格 平米 坪	90万1,000 円／平米 297万8,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区下馬６丁目６０番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	95万8,356 円／平米 316万8,325 円／坪
推定価格 平米 坪	79万17 円／平米 261万1,796 円／坪
標準価格 平米 坪	83万9,550 円／平米 277万5,552 円／坪
査定価格 平米 坪	87万3,000 円／平米 288万6,138 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501004 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区下馬６丁目６０番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	79万4,885 円／平米 262万7,890 円／坪
推定価格 平米 坪	65万5,910 円／平米 216万8,438 円／坪
標準価格 平米 坪	83万4,491 円／平米 275万8,827 円／坪
査定価格 平米 坪	86万8,000 円／平米 286万9,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情