路線価 (2023) 東京都世田谷区上野毛2-82-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区上野毛２丁目８２番２外
価格時点	2023 年
駅名	上野毛駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 178万5,240 円
1平米当たり	1平米 54万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億4,400万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 228万1,140 円 1平米 69万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億4,400万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 228万1,140 円／坪 1平米 69万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に東急大井町線沿線の居住環境の良好な戸建住宅地域。主な需要者は区内及び隣接区等に居住する、良好な居住環境を求める個人（エンドユーザー）である。当該地域は最寄り駅から徒歩１０分圏内の高台に位置し、容積率も抑えられ、良好な居住環境を維持している。標準的な規模は５０～６０坪と把握され、中心価格帯は土地だけの総額で１億円台半ばとなるが、コロナ禍での在庫不足が続き、需給バランスを欠いて、地価は上昇基調を維持している。 (2) 同一需給圏は東急大井町沿線に所在する居住環境が良好で区画整然とした戸建住宅地域である。需要者は区内や周辺区内在住の居住環境を重視する個人、企業経営者等の高額所得者層等が中心となる。容積率が低く、収益目的の利用が少なく、自己利用目的が多く、建売住宅より土地を購入した需要者が注文住宅を建設する傾向が多いのも特徴である。標準的な画地の規模も他の住宅地域と比較して大きく５０～７０坪程度で土地価格は総額で１億円台半ば程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏である上野毛地区の住宅地に存する事例に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。近隣地域は容積率が８０％に指定され、自用の住宅取得を目的とする取引が価格市場を形成し、居住の快適性等を指向する地域であることなどから、収益価格は比準価格より低位に求められたものと思料される。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 戸建住宅が主とした一般住宅地域で、一部にアパート等の収益物件も在するが、容積率が低位で土地価格に見合う賃料水準は形成されず、比準価格に比較して低位に試算された。主に居住の快適性が重視される住宅地域で、自用目的の取引が中心であることから、市場の実態を反映した規範性の高い取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上野毛駅南方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	閑静な中規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区上野毛２丁目８２番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	15 m
南	20 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	208 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北６．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「上野毛」駅から徒歩７～８分の居住環境の良好な高台の戸建住宅地である。今後も現状を維持するとともに、コロナ禍での売り物件不足が続き、需給バランスの欠如が続くことから、地価は上昇基調での推移と予測する。 (2)「上野毛」駅から徒歩圏内の高台に存する区画整然として住環境が良好な戸建住宅地である。今後も当面は現状を維持すると予測する。地価は若干の上昇傾向を示すものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 237万3,708 円 1平米 71万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 235万566 円 1平米 71万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 237万3,708円 1平米 71万8,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 224万4,774円 1平米 67万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 235万566円 1平米 71万1,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 224万4,774円 1平米 67万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引くコロナ禍において、売り物件不足が続き、区内の地価は上昇傾向を強めており、住宅地で２％強、商業地で３％強の上昇基調で推移している。 (2)各種政策の効果もあって景気回復が期待され、不動産価格は上昇気運にあるが、金融情勢、物価高・資源高等のリスク要因も注意が必要である。
地域要因
(1)「上野毛」駅から徒歩１０分圏内の高台の居住環境の良好な住宅地で、在庫不足が続くとともに超低金利に支えられ、地価は上昇基調を維持している。 (2)住環境が概ね良好な戸建住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は見られないことから、土地需要は堅調に推移している、
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501003 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上野毛２丁目８２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	61万6,628 円／平米 203万8,572 円／坪
推定価格 平米 坪	67万7,280 円／平米 223万9,088 円／坪
標準価格 平米 坪	70万5,500 円／平米 233万2,383 円／坪
査定価格 平米 坪	74万1,000 円／平米 244万9,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501006 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上野毛２丁目８２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	70万9,717 円／平米 234万6,324 円／坪
推定価格 平米 坪	70万2,063 円／平米 232万1,020 円／坪
標準価格 平米 坪	70万9,155 円／平米 234万4,466 円／坪
査定価格 平米 坪	74万5,000 円／平米 246万2,970 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501001 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上野毛２丁目８２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	85万5,013 円／平米 282万6,673 円／坪
推定価格 平米 坪	85万5,013 円／平米 282万6,673 円／坪
標準価格 平米 坪	71万1,918 円／平米 235万3,601 円／坪
査定価格 平米 坪	74万8,000 円／平米 247万2,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上野毛２丁目８２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	70万4,428 円／平米 232万8,839 円／坪
推定価格 平米 坪	70万4,428 円／平米 232万8,839 円／坪
標準価格 平米 坪	60万6,220 円／平米 200万4,163 円／坪
査定価格 平米 坪	63万7,000 円／平米 210万5,922 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情