路線価 (2023) 東京都世田谷区上北沢3-877-30内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区上北沢３丁目８７７番３０内
価格時点	2023 年
駅名	上北沢駅 から 320m
路線価
1坪当たり	1坪 155万3,820 円
1平米当たり	1平米 47万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 198万6,906 円 1平米 60万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1億1,100万 円 (185 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 198万6,906 円／坪 1平米 60万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京王線及び周辺私鉄沿線駅から徒歩圏の住環境の良好な住宅地域である。需要者は戸建住宅を求める区内及び隣接区居住者の実需が中心で、不動産業者等の参入もある。駅近の区画整然とした住宅街で、中小規模住宅地の需要は安定的に推移している。中心価格帯は標準地程度の規模では土地総額１億円台前半であるが、規模や立地、取引当事者の属性によって幅がみられる。 (2) 同一需給圏は、概ね京王線、小田急小田原線、東急世田谷線沿線の住宅地域である。需要者は都心部等に勤務する中～高所得の一次取得者または買い替え層が中心。近年は取引等を契機として細分化される傾向が見られるが、現在でも閑静で良好な住環境が維持されており、駅から近いこともあって、市場は強含みで推移している。中心価格帯は、土地は１８５㎡程度の画地では１億円超、これより規模の小さな新築戸建では総額１．０～１．２億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は土地残余法を適用して求めた収益性を反映した価格であり、当該地域は収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域で自用目的の取引が中心であることから、低めに求められた。一方比準価格は対象標準地と代替競争関係にある複数取引事例から求めており、実証性の高い価格が求められた。よって比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との均衡に配慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象標準地は主として一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に所在しており、市場では自用目的の取引を中心として、主として市場性の観点から取引価格が形成されている。他方、市場において収益性に着目した取引はほとんど見られず、土地取引において収益性に基づき価格形成がなされる可能性は低いと判断されることから、本件では市場性を的確に反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	上北沢駅　南方
距離	320 m
土地の状態
土地面積	56 坪 (185 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	主に一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区上北沢３丁目８７７番３０内
標準地の範囲
東	20 m
西	35 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	17 m
面積	185 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、従来からの大規模住宅地の細分化が進み中小規模住宅が増えつつあるが、今後も現状の良好な住環境を維持するものと予測する。 (2)従来は大規模画地を主体とする地域であったが、現在の市場では比較的値頃感のある中小規模画地の取引が中心となっている。周辺の分譲地では順調に成約が進んでおり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 204万3,108 円 1平米 61万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 203万9,802 円 1平米 61万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 204万3,108円 1平米 61万8,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 194万7,234円 1平米 58万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 203万9,802円 1平米 61万7,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 194万7,234円 1平米 58万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、不動産市況も回復傾向で推移している。今後は金利や物価動向等の影響が懸念される。 (2)当区の人口は直近２年間では若干の減少傾向で推移している。コロナ禍で一時落ち込んだ住宅着工戸数は、分譲住宅を中心に持ち直している。
地域要因
(1)主に一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、中小規模住宅地の需要は堅調であり、地価は若干上昇傾向にある。地域要因に大きな変動はない。 (2)当該地域限定の底堅い需要は健在だが、高級住宅地域としての地位はやや低下しており、市場において一定規模以上の画地は選ばれにくくなっている。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501011 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上北沢３丁目８７７番３０内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	74万3,095 円／平米 245万6,672 円／坪
推定価格 平米 坪	62万8,151 円／平米 207万6,667 円／坪
標準価格 平米 坪	62万8,151 円／平米 207万6,667 円／坪
査定価格 平米 坪	64万1,000 円／平米 211万9,146 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501011 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上北沢３丁目８７７番３０内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万7,670 円／平米 184万3,657 円／坪
推定価格 平米 坪	54万1,583 円／平米 179万473 円／坪
標準価格 平米 坪	56万9,488 円／平米 188万2,727 円／坪
査定価格 平米 坪	58万1,000 円／平米 192万786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501013 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上北沢３丁目８７７番３０内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	57万3,737 円／平米 189万6,775 円／坪
推定価格 平米 坪	53万8,916 円／平米 178万1,656 円／坪
標準価格 平米 坪	60万9,633 円／平米 201万5,447 円／坪
査定価格 平米 坪	62万2,000 円／平米 205万6,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501011 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区上北沢３丁目８７７番３０内
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	53万7,999 円／平米 177万8,625 円／坪
推定価格 平米 坪	53万7,999 円／平米 177万8,625 円／坪
標準価格 平米 坪	61万5,559 円／平米 203万5,038 円／坪
査定価格 平米 坪	62万8,000 円／平米 207万6,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情