路線価 (2023) 東京都世田谷区北沢4-650-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区北沢４丁目６５０番１１
価格時点	2023 年
駅名	東北沢駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 188万4,420 円
1平米当たり	1平米 57万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	7,330万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 244万6,440 円 1平米 74万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	7,300万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 243万6,522 円／坪 1平米 73万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は世田谷区の北東端に当たり、主に小田急小田原線や京王線沿線から徒歩圏の住宅地域。主な需要者は区内又は隣接区居住の個人（エンドユーザー）のほか、個人投資家等も見られる。コロナ禍での売り物件不足が長引く一方、新宿や渋谷への接近条件に恵まれた当該地域では有効需要が堅調で、需給バランスから地価は上昇基調をやや強めている。中心価格帯は土地の総額で７～８千万円程度であるが、規模のある希少物件では数億円のものも見受けられる。 (2) 同一需給圏は主として世田谷区内の私鉄各駅から徒歩圏内の住宅地域。主な需要者は世田谷区及び周辺市区に居住する一次取得者や買替取得者層である。東北沢駅に近く都心部へのアクセスに優れることに加えて、繁華性の高い下北沢駅も徒歩圏内で生活利便性も良好であることから、需要は安定している。駅距離等の立地条件にもよるが、土地は７千万円台、新築戸建住宅はやや小規模なものが多く総額９千万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は「下北沢」や「笹塚」の各駅などを最寄りとする住宅地に存する事例に基づき求めたもので市場性を反映し得たものと思料される。当該地域には賃貸アパートなども多く見られ、居住の利便性等を指向する地域であるが、自用の住宅取得目的の取引が市場を形成しているため、収益価格は比準価格より低位に求められたものと思料される。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて求めたものであり、市場の実態を反映し説得力を有する。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性等が重視される自己使用目的が中心の低層住宅地域であることから、比準価格より低位に求められた。従って、本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡も考慮したうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東北沢駅北西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	3.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区北沢４丁目６５０番１１
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北３．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)谷底低地から井の頭通りに向かって上り傾斜の地勢にあるが「東北沢」駅から徒歩約７分の住宅地で京王線「笹塚」駅も１０分圏である。建替え等で道路後退を伴いつつ当面は現状維持で地価の上昇基調は続くと予測する。 (2)近隣地域は小規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 253万9,008 円 1平米 76万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 249万9,336 円 1平米 75万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 253万9,008円 1平米 76万8,000円
前年から次年への変動率 3.9 ％
2022年	1坪 235万3,872円 1平米 71万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 249万9,336円 1平米 75万6,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 235万3,872円 1平米 71万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引くコロナ禍において、売り物件不足が続き、区内の地価は上昇傾向を強めており、住宅地で２％強、商業地で３％強の上昇基調で推移している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は依然として残るものの、低金利や経済活動の正常化への期待を背景に住宅地、商業地共に地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)街路がやや狭いが低地に向かって概ね南傾斜で環七通りの内側で接近条件が良好で、地価は高水準にあるが有効需要も堅調で、上昇傾向が続いている。 (2)地域要因の変動はない。都心部へのアクセスに優れた利便性の高い住宅地域であり、需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501016 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区北沢４丁目６５０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	66万9,787 円／平米 221万4,316 円／坪
推定価格 平米 坪	67万3,806 円／平米 222万7,603 円／坪
標準価格 平米 坪	76万2,224 円／平米 251万9,913 円／坪
査定価格 平米 坪	79万3,000 円／平米 262万1,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地６０㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501017 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区北沢４丁目６５０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	53万4,907 円／平米 176万8,403 円／坪
推定価格 平米 坪	69万2,354 円／平米 228万8,922 円／坪
標準価格 平米 坪	75万9,160 円／平米 250万9,783 円／坪
査定価格 平米 坪	79万 円／平米 261万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501017 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区北沢４丁目６５０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	68万7,445 円／平米 227万2,693 円／坪
推定価格 平米 坪	67万8,683 円／平米 224万3,726 円／坪
標準価格 平米 坪	71万8,183 円／平米 237万4,313 円／坪
査定価格 平米 坪	74万7,000 円／平米 246万9,582 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501016 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区北沢４丁目６５０番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	126万6,250 円／平米 418万6,223 円／坪
推定価格 平米 坪	81万4,306 円／平米 269万2,096 円／坪
標準価格 平米 坪	71万1,806 円／平米 235万3,231 円／坪
査定価格 平米 坪	74万 円／平米 244万6,440 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情