路線価 (2023) 東京都世田谷区粕谷1-411-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区粕谷１丁目４１１番１
価格時点	2023 年
駅名	千歳烏山駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	7億1,300万 円 (1173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 201万48 円 1平米 60万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	7億1,300万 円 (1173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 201万48 円／坪 1平米 60万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は広域的で、世田谷区内全域及び隣接する圏域一帯を含む。需要者はマンションディベロッパーが中心である。低金利が継続する中、エンドユーザーからの当区への人気もあり、販売は好調である。区内で一定の面積、容積率が確保できる分譲マンション向け用地の供給は限定的で、需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、土地の規模、駅からの距離、需要者の属性等により異なるが、対象標準地程度の規模で７億円から８億円程度である。 (2) 同一需給圏は、世田谷区内及び城南地区のマンション用地となる地域。需要者は、画地規模等の建築条件からマンションデベロッパー・不動産投資法人等である。販売価格の上昇があるなかでも、超低金利、当区の人気度、供給が少なく希少性が高いことから販売は好調で、エンドユーザーの需要は高く、開発業者の需要も堅調である。市場の中心となる価格帯等は、画地規模３００坪程度で、６億円から８億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、比較的画地規模の大きな土地取引の実態を反映した価格である。開発法による価格は、対象標準地にマンションを建設、分譲することを想定して求めた価格であり、想定要素はあるものの、ディベロッパーの投資採算性を反映した実証的な価格である。本件では対象標準地の実態に即した開発法の規範性がより高いと判断されることから、開発法による価格を重視し、比準価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、画地規模の大きいマンション用地の事例から比準し市場性を反映した価格で規範性が認められる。開発法による価格は、販売価格・建築工事費・スケジュール等想定要素を含むが、主たる需要者となるマンションデベロッパー等の意思決定の基礎となるもので投資採算性を現しているものである。したがって、開発法による価格を重視し、比準価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	千歳烏山駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	354.8 坪 (1173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層マンションが多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区粕谷１丁目４１１番１
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	40 m
奥行き	30 m
面積	1200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中高層のマンションを中心とした住宅地域で、特段の地域要因の変動は認められず、当面現状のまま推移するものと予測される。 (2)中高層のマンションを中心とした住宅地域で、地域要因に大きな変動は認められない。今後とも現状の環境が維持されていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 205万6,332 円 1平米 62万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 204万9,720 円 1平米 62万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 205万6,332円 1平米 62万2,000円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 197万376円 1平米 59万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 204万9,720円 1平米 62万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 197万376円 1平米 59万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済再開で景気回復が期待される中、金融緩和策等の効果もあり、不動産価格は上昇傾向にあるが、物価高騰、金融資本市場の変動に注意を要する。 (2)区人口は微減傾向。景気、設備投資は持ち直し。公共投資は横ばい。輸出は増加基調。個人消費は緩やかに増加。住宅投資は弱めの動き。
地域要因
(1)中高層マンションが多い地域で、最寄駅からやや距離感はあるものの、マンション用地の供給は限定的で、需要は堅調に推移している。 (2)駅徒歩圏内で、住宅地域として良好な環境を維持し、行政的規制、その他についても特に変化なし。地価は超低金利から下支えされている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501017 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区粕谷１丁目４１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	76万1,523 円／平米 251万7,595 円／坪
推定価格 平米 坪	81万421 円／平米 267万9,252 円／坪
標準価格 平米 坪	64万4,726 円／平米 213万1,464 円／坪
査定価格 平米 坪	64万5,000 円／平米 213万2,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501014 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区粕谷１丁目４１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	84万9,438 円／平米 280万8,242 円／坪
推定価格 平米 坪	81万7,887 円／平米 270万3,934 円／坪
標準価格 平米 坪	61万6,808 円／平米 203万9,167 円／坪
査定価格 平米 坪	61万7,000 円／平米 203万9,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501916 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区粕谷１丁目４１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	73万1,415 円／平米 241万8,058 円／坪
推定価格 平米 坪	69万3,464 円／平米 229万2,592 円／坪
標準価格 平米 坪	60万8,302 円／平米 201万1,046 円／坪
査定価格 平米 坪	60万8,000 円／平米 201万48 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501916 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区粕谷１丁目４１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	68万8,826 円／平米 227万7,259 円／坪
推定価格 平米 坪	67万281 円／平米 221万5,949 円／坪
標準価格 平米 坪	62万1,782 円／平米 205万5,611 円／坪
査定価格 平米 坪	62万2,000 円／平米 205万6,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	南西
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501916 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区粕谷１丁目４１１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	60万1,933 円／平米 198万9,990 円／坪
推定価格 平米 坪	59万5,442 円／平米 196万8,531 円／坪
標準価格 平米 坪	62万899 円／平米 205万2,692 円／坪
査定価格 平米 坪	62万1,000 円／平米 205万3,026 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情