路線価 (2023) 東京都世田谷区三軒茶屋2-234-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区三軒茶屋２丁目２３４番１５
価格時点	2023 年
駅名	三軒茶屋駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 211万5,840 円
1平米当たり	1平米 64万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	20億7,000万 円 (1698 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 403万3,320 円 1平米 122万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	20億7,000万 円 (1698 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 403万3,320 円／坪 1平米 122万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、世田谷区及び隣接区に所在する分譲マンション等の共同住宅を中心とする住宅地域である。主な需要者としては、マンションデベロッパーの他に、賃貸マンション用地として取得する不動産会社である。交通利便性が優れるマンション用地は希少であるため、地価は強含みで推移している。価格水準は、立地・規模・形状にもよるが、容積率１００％当たり、１２０～１５０万円／坪程度である。 (2) 同一需給圏は東急田園都市線はじめ各沿線最寄駅からほぼ徒歩圏内の世田谷区及び隣接区に所在する分譲マンションを中心に形成されている住宅地域の圏域である。最寄駅徒歩圏内で都心部方面への利便性に優りほぼ閑静良好な周辺住環境の比較的希少性のあるマンション適地であり、需要者の中心はマンション開発業者等である。土地取引価格は規模等でばらつきが大きく中心価格帯把握はやや困難であるが、１，５００㎡で概ね総額１８～１９億円台程度といえる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象不動産は、最寄駅からも近く街路条件も良い、中高層共同住宅地域に存することから、取引事例比較法に加えて、分譲マンション想定の開発法を適用した。比準価格はマンション用地の取引事例を採用しており規範性が高い。また開発法価格もデベロッパーの仕入価格に着目したもので説得力を有する。そこで、比準価格と開発法価格をともに重視し、更に代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は最寄駅徒歩圏内で比較的利便性ある中高層分譲マンション等が見られる共同住宅地域であることに鑑み、分譲マンション用地として開発スケジュール及び収支計画等に適正を期しており精度が高いと判断される開発法による価格と同一需給圏内類似地域等に存する地積規模の比較的大きい取引事例を採用しておりマンション用地としての取引市場価格動向を反映していると認められる比準価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。
交通
交通施設	三軒茶屋駅西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	513.6 坪 (1698 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、一般住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区三軒茶屋２丁目２３４番１５
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	30 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	30 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	方位：北８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から徒歩圏の利便性の高い共同住宅・一般住宅が見受けられる住宅地域で、住環境も良好であり、当面は現状のまま推移していくものと思われる。 (2)最寄駅から徒歩圏内で比較的利便性のあるマンション、一般住宅等が見られる住環境もほぼ閑静良好な共同住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 406万6,380 円 1平米 123万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 406万6,380 円 1平米 123万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 406万6,380円 1平米 123万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 390万1,080円 1平米 118万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 406万6,380円 1平米 123万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 390万1,080円 1平米 118万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナ感染症による停滞から持ち直しの動きがみられる。不動産取引も回復傾向にあり、住宅需要も底堅く推移しいている。 (2)景気は緩やかに持ち直しており先行きについてもウィズコロナの下で持ち直しが期待される。住宅建設は底堅い動きで公共投資は底堅く推移している。
地域要因
(1)分譲マンション適地の供給は少なく、またエンドユーザーの需要も堅調であることから、地価は強含みの傾向である。 (2)最寄駅から徒歩圏で比較的利便性ある住環境もほぼ閑静良好な共同住宅地であり、地価は上昇傾向にある。その他、特に地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501002 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区三軒茶屋２丁目２３４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	141万391 円／平米 466万2,753 円／坪
推定価格 平米 坪	137万6,158 円／平米 454万9,578 円／坪
標準価格 平米 坪	119万448 円／平米 393万5,621 円／坪
査定価格 平米 坪	123万 円／平米 406万6,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501002 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区三軒茶屋２丁目２３４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	84万2,681 円／平米 278万5,903 円／坪
推定価格 平米 坪	84万8,580 円／平米 280万5,405 円／坪
標準価格 平米 坪	119万3,502 円／平米 394万5,718 円／坪
査定価格 平米 坪	123万 円／平米 406万6,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501018 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区三軒茶屋２丁目２３４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	121万6,913 円／平米 402万3,114 円／坪
推定価格 平米 坪	121万5,708 円／平米 401万9,131 円／坪
標準価格 平米 坪	118万7,215 円／平米 392万4,933 円／坪
査定価格 平米 坪	122万 円／平米 403万3,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501018 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区三軒茶屋２丁目２３４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	102万75 円／平米 337万2,368 円／坪
推定価格 平米 坪	95万3,015 円／平米 315万668 円／坪
標準価格 平米 坪	116万2,213 円／平米 384万2,276 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4.8 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501005 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区三軒茶屋２丁目２３４番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	120万9,979 円／平米 400万191 円／坪
推定価格 平米 坪	116万3,885 円／平米 384万7,804 円／坪
標準価格 平米 坪	117万8,021 円／平米 389万4,537 円／坪
査定価格 平米 坪	121万 円／平米 400万260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情