路線価 (2023) 東京都世田谷区太子堂2-428-16外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区太子堂２丁目４２８番１６外
価格時点	2023 年
駅名	三軒茶屋駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 694万2,600 円
1平米当たり	1平米 210万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	6億7,700万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 905万8,440 円 1平米 274万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	6億7,700万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 905万8,440 円／坪 1平米 274万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東京都区部の南西部を中心とする商業地域である。典型的な需要者は投資目的の法人や不動産業者等である。三軒茶屋エリアは地域の中心となる繁華性が相対的に高い商業地域であり、昨今は一部の業種で経営悪化が懸念されたが、底堅い不動産需要が認められる。良好な投資環境を背景に、優良物件の品薄感から利回りは低下傾向にある。需要の中心となる価格帯は規模等により幅があり、また利回りは建物等により個別的である。 (2) 同一需給圏は主として世田谷区及び周辺区における、最寄り駅に近く繁華性が高い商業地域。主な需要者は開発素地を求める事業法人や投資目的の法人・個人又は不動産投資信託等である。周辺各所からのアクセスが良好な立地で多様な用途が見込まれ、供給が限られることから希少性が認められる。中心価格帯は標準的画地規模の土地で６億円～８億円程度となるが、商業地においては土地建物一体での取引が多く収益性等により価格帯は広くなる傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 三軒茶屋駅前の小売店舗、飲食店、銀行等が建ち並ぶ商業地域に所在し、典型的な需要者は投資目的の法人や不動産業者等であることから、当該需要者は市場性を反映した実証的な価格である比準価格と賃貸経営の投資採算性を示す収益価格を検討すると考えられる。両試算価格を再吟味をした結果、妥当性は検証できたことを踏まえ、両価格の説得力は同程度であることから、比準価格と収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて求めたものであり、市場の実態を反映し説得力を有する。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、収益性が重視される商業地においては高い規範性を有する。従って、本件においては、市場性を反映した比準価格と収益性を反映する収益価格を相互に関連付け、他の標準地との均衡も考慮したうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三軒茶屋駅北方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店、銀行等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区太子堂２丁目４２８番１６外
標準地の範囲
東	15 m
西	45 m
南	20 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は小売店舗、飲食店舗が建ち並ぶ商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分は現状を維持すると予測する。 (2)近隣地域は三軒茶屋駅近くの小売店舗、飲食店、銀行等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 945万5,160 円 1平米 286万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 928万9,860 円 1平米 281万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 945万5,160円 1平米 286万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 866万1,720円 1平米 262万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 928万9,860円 1平米 281万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 866万1,720円 1平米 262万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)わが国の景気は、緩やかに持ち直している。海外景気の下振れ、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等に注視が必要である。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は依然として残るものの、低金利や経済活動の正常化への期待を背景に住宅地、商業地共に地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)不動産市況以外に不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。 (2)地域要因の変動はない。既存の成熟した近隣商業地域であるが、最寄駅から近く希少性が高いため需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501008 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区太子堂２丁目４２８番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	147万4,995 円／平米 487万6,333 円／坪
推定価格 平米 坪	145万7,811 円／平米 481万9,523 円／坪
標準価格 平米 坪	289万2,482 円／平米 956万2,545 円／坪
査定価格 平米 坪	289万 円／平米 955万4,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501007 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区太子堂２丁目４２８番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万8,292 円／平米 184万5,713 円／坪
推定価格 平米 坪	216万9,363 円／平米 717万1,914 円／坪
標準価格 平米 坪	298万3,993 円／平米 986万5,081 円／坪
査定価格 平米 坪	298万 円／平米 985万1,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501004 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区太子堂２丁目４２８番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	268万965 円／平米 886万3,270 円／坪
推定価格 平米 坪	139万9,967 円／平米 462万8,291 円／坪
標準価格 平米 坪	278万8,779 円／平米 921万9,703 円／坪
査定価格 平米 坪	279万 円／平米 922万3,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１３ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都世田谷区太子堂２丁目４２８番１６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	249万996 円／平米 823万5,233 円／坪
推定価格 平米 坪	254万3,307 円／平米 840万8,173 円／坪
標準価格 平米 坪	290万9,962 円／平米 962万334 円／坪
査定価格 平米 坪	291万 円／平米 962万460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情