路線価 (2023) 東京都世田谷区北沢2-1045-37 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区北沢２丁目１０４５番３７
価格時点	2023 年
駅名	下北沢駅 から 70m
路線価
1坪当たり	1坪 717万4,020 円
1平米当たり	1平米 217万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2億5,400万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 942万2,100 円 1平米 285万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億5,500万 円 (89 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 945万5,160 円／坪 1平米 286万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東急、小田急線沿線の駅前の商業地域である。需要者は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人・事業者及び不動産ディベロッパーをはじめとし全国展開をする大手資本などである。駅から近くに位置するため繁華性・知名度が高く底堅い需要がある。取引される価格帯はまちまちであり、土地の供給は限定的な地域であるため需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、世田谷区内のみならず隣接区における最寄駅に近接する駅前商業地域である。需要者は個人、法人、不動産者、デベロッパー等幅広い。当該地域の特徴として規模は小さいが、最寄駅に近接し昼夜・平休日を問わず繁華性が高い点である。飲食店も多く新型コロナ感染症の影響もあり、近年ではテナントの入れ替わりが多い。商業地の取引は少なく価格の把握の困難性を伴い、さらに立地、規模、間口と奥行きの関係性等によって個別性が大きい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存し、地域的特性や最有効使用等の類似した取引事例に基づいており、市場性を反映し得たものと思料される。収益価格は賃料は安定的に推移しているものの、持続的な上昇を示す元本価値に見合った賃料水準が形成されていないため、比準価格よりもやや低位に求められたものと思料される。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視するものの、収益価格をも関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏の類似地域に存する地域的特性や最有効使用等が類似した取引事例に基づき市場性を反映した価格である。収益価格は、賃料水準を基に収益性を反映した試算価格であるが、元本価値に見合った賃料の収受が行われておらず、また各種想定要素を含み、予測の不確実性を含む等流動的な価格である。以上の検討から市場性を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を加えて上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	下北沢駅　南方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	26.9 坪 (89 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売、飲食、娯楽店舗等の建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	440 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区北沢２丁目１０４５番３７
標準地の範囲
東	15 m
西	15 m
南	40 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	17 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	390 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は下北沢駅前の商店街で、中高層の店舗ビルや店舗兼事務所ビル等の建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。地域内で格別の変動要因は認められないため、当分は現状維持のままで推移すると予測する。 (2)下北沢駅前の商店街で、中高層の店舗ビルや店舗兼事務所ビル等の建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。下北沢駅周辺の整備の進捗がさらに進むことによって商業地としての熟成も進むものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 998万4,120 円 1平米 302万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1,005万240 円 1平米 304万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 998万4,120円 1平米 302万円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 922万3,740円 1平米 279万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1,005万240円 1平米 304万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 922万3,740円 1平米 279万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、ウィズコロナの下で各種政策効果もあって、緩やかに持ち直しの動きがみられる。 (2)景気は新型コロナ感染症の影響が緩和され、緩やかに持ち直しているが、資源価格高騰、海外金融動向等を注視する必要がある。
地域要因
(1)小田急線の地下化による駅の改修工事完成に伴い駅改札口が移動し、現状価格形成に及ぼす影響はあるが、需要は堅調で地価は上昇している。 (2)駅前整備の進捗等の好影響と飲食店等の新型コロナ感染症の影響と資源高等による悪影響等により土地価格に与える地域要因も一進一退である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５１１０１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都世田谷区北沢２丁目１０４５番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	324万4,006 円／平米 1,072万4,684 円／坪
推定価格 平米 坪	262万951 円／平米 866万4,864 円／坪
標準価格 平米 坪	293万8,286 円／平米 971万3,974 円／坪
査定価格 平米 坪	303万 円／平米 1,001万7,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５１１１３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都世田谷区北沢２丁目１０４５番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	249万996 円／平米 823万5,233 円／坪
推定価格 平米 坪	252万888 円／平米 833万4,056 円／坪
標準価格 平米 坪	297万2,745 円／平米 982万7,895 円／坪
査定価格 平米 坪	306万 円／平米 1,011万6,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501007 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区北沢２丁目１０４５番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万8,292 円／平米 184万5,713 円／坪
推定価格 平米 坪	216万9,363 円／平米 717万1,914 円／坪
標準価格 平米 坪	269万8,213 円／平米 892万292 円／坪
査定価格 平米 坪	278万 円／平米 919万680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１５公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都世田谷区北沢２丁目１０４５番３７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	472万6,529 円／平米 1,562万5,905 円／坪
推定価格 平米 坪	420万4,123 円／平米 1,389万8,831 円／坪
標準価格 平米 坪	291万5,481 円／平米 963万8,580 円／坪
査定価格 平米 坪	300万 円／平米 991万8,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情