土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都世田谷区等々力1-80-2 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 世田谷区
東京都世田谷区等々力1丁目80番2 (世田谷)
  • 周辺状況: 商業地 (店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域)
  • 尾山台駅 から 500m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
195万540
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
59万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 世田谷区東京都世田谷区等々力1丁目80番2
価格時点 2023
駅名 尾山台駅 から 500m
路線価
1坪当たり 1坪 195万540
1平米当たり 1平米 59万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月09日
調査実施日 2022年12月21日
鑑定評価額 総額
1億8,400万
(238 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 255万5,538
1平米 77万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月07日
調査実施日 2022年12月23日
鑑定評価額 総額
1億8,300万
(238 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 254万5,620 円/坪
1平米 77万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、世田谷区内及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は、同一需給圏内の投資を目的とする個人や法人の投資家、自用を目的とする個人や法人、マンション開発を目的とするマンションデベロパー等になる。稼働中で遵法性があり築浅の投資物件やマンション素地となる土地の取引は引き続き堅調である。土地の相場は坪当たり260万円前後で推移。

(2) 同一需給圏は主として世田谷区及び周辺区における幹線又は準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は主に幹線道路沿いに素地を求める事業法人や投資目的の法人・個人又は収益用不動産素地を求めるマンション開発業者である。最寄駅から徒歩圏内に所在し、周辺には自動車販売店も見られるなど多様な用途が見込まれ、供給が限られることから希少性が認められる。中心価格帯は標準的画地規模で1億円台後半~3億円程度と幅広く、立地や規模により大きく異なる。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例は、近隣地域・類似地域等において幹線道路沿い等の信頼性のある取引事例を収集し採用したもので、比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。対象地周辺は賃貸マンションも多く居住用の賃貸需要もあるが店舗等の賃貸需要はやや弱い地域。また実需の取引も多い地域である。したがって比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて求めたものであり、市場の実態を反映し説得力を有する。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、低層階が店舗で中層階以上が住宅という店舗兼共同住宅を中心とする地域であることから、比準価格より低位に求められた。従って、本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡も考慮したうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 尾山台駅 南方
距離 400 m
土地の状態
土地面積 72 坪 (238 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1.2 m
奥行 1 m
現況 店舗兼共同住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 7F
地下階数 B0
周辺の利用状況 店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 沿道地区計画
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 世田谷区東京都世田谷区等々力1丁目80番2
標準地の範囲
30 m
西 70 m
15 m
60 m
標準的使用
標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口 16.5 m
奥行き 14 m
面積 230 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はない
街路 25m都道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 沿道地区計画
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 300
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 300
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)環状八号通り沿いに、中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地として成熟しており、当面現状を維持して推移するものと予測する。

(2)近隣地域は環状八号線沿いに店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 262万8,270
1平米 79万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 261万1,740
1平米 79万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 262万8,270
1平米 79万5,000
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 0
1平米 0
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 261万1,740
1平米 79万
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 0
1平米 0
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)区人口は微減傾向。景気、設備投資は持ち直し。公共投資は横ばい。輸出は増加基調。個人消費は緩やかに増加。住宅投資は弱めの動き。

(2)新型コロナウイルス感染症の影響は依然として残るものの、低金利や経済活動の正常化への期待を背景に住宅地、商業地共に地価は上昇傾向にある。

地域要因
(1)行政的規制、その他についても特に変化がなく、繁華性の上昇する要因は特に見あたらない。地価は超低金利から下支えされている。

(2)地域要因の変動はない。最寄駅から徒歩圏内の幹線道路沿いの路線商業地域であり、業務用途・住宅用途のいずれも見込まれ需要は堅調である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 501008
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 世田谷区
地域 東京都世田谷区等々力1丁目80番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
71万6,796 円/平米
236万9,728 円/坪
推定価格 平米
68万2,663 円/平米
225万6,884 円/坪
標準価格 平米
79万6,573 円/平米
263万3,470 円/坪
査定価格 平米
79万7,000 円/平米
263万4,882 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南西
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南東
側道幅員1 5.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 501005
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 世田谷区
地域 東京都世田谷区等々力1丁目80番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
73万1,388 円/平米
241万7,969 円/坪
推定価格 平米
71万1,884 円/平米
235万3,489 円/坪
標準価格 平米
78万9,228 円/平米
260万9,188 円/坪
査定価格 平米
78万9,000 円/平米
260万8,434 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 33 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南東
側道幅員1 4.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 501011
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 世田谷区
地域 東京都世田谷区等々力1丁目80番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
113万6,786 円/平米
375万8,215 円/坪
推定価格 平米
78万8,790 円/平米
260万7,740 円/坪
標準価格 平米
79万9,179 円/平米
264万2,086 円/坪
査定価格 平米
79万9,000 円/平米
264万1,494 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 55
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2
側道幅員2 4 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 風致地区(風致地区)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 501002
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 世田谷区
地域 東京都世田谷区等々力1丁目80番2
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
100万4,665 円/平米
332万1,422 円/坪
推定価格 平米
102万2,749 円/平米
338万1,208 円/坪
標準価格 平米
99万3,925 円/平米
328万5,916 円/坪
査定価格 平米
99万4,000 円/平米
328万6,164 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3 (100/300
特別な事情
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