路線価 (2023) 東京都世田谷区池尻3-159-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区池尻３丁目１５９番１３外
価格時点	2023 年
駅名	池尻大橋駅 から 630m
路線価
1坪当たり	1坪 360万3,540 円
1平米当たり	1平米 109万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億9,000万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 469万4,520 円 1平米 142万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月16日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1億9,000万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 469万4,520 円／坪 1平米 142万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は玉川通り等の幹線道路沿いの路線商業地域。主な需要者は個人投資家や運用目的の不動産業者等である。収束の兆しのないコロナ禍で価格時点では行動制限がなくなり、投資需要が回復し、在庫不足と相俟って、収益物件向けの路線商業地の希少性が増し、地価の上昇基調は強まっている。商業地なので規模は区々であり、中心価格帯は中古物件で総額数億円と把握されるが、規模の大きな郊外型沿道施設向けの物件では数十億円の事例も見受けられる。 (2) 同一需給圏は、世田谷区内及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は、同一需給圏内の投資を目的とする個人や法人の投資家、自用を目的とする個人や法人、マンション開発を目的とするマンションデベロパー等になる。稼働中で遵法性があり築浅の投資物件やマンション素地となる土地の取引は引き続き堅調である。土地の相場は坪当たり４７０万円から４８０万円前後で推移。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は幹線道路沿いの路線商業地に存する事例に基づき市場性を反映し得たものと思料される。収益価格については、長引くコロナ禍でも区内の路線商業地における上層階の共同住宅の賃料に影響は認められないが、諸物価の高騰が進むなか、路面店の賃料負担能力の向上には時間を要するものとみられることなどから、比準価格よりやや低位に求められたものと思料される。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例は、近隣地域・類似地域等において幹線道路沿い等の信頼性のある取引事例を収集し採用したもので、比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。対象地周辺は賃貸マンションも多く居住用の賃貸需要もあるが店舗等の賃貸需要はやや弱い地域。また実需の取引も見られる地域である。したがって比準価格を重視し収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	池尻大橋駅南西方
距離	630 m
土地の状態
土地面積	40.5 坪 (134 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗ビル等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区池尻３丁目１５９番１３外
標準地の範囲
東	70 m
西	30 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所、店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	10 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)三宿交差点から至近の路線商業地に存し今後も当面現状維持で推移する。区内の高容積率の商業地での供給は希少で長引くコロナ禍でも有効需要は堅調で、需給バランスを欠き、地価は上昇基調での推移が続くと予測する。 (2)国道２４６号線通り沿いに、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地として成熟しており、当面現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 489万2,880 円 1平米 148万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 479万3,700 円 1平米 145万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 489万2,880円 1平米 148万円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2022年	1坪 449万6,160円 1平米 136万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 479万3,700円 1平米 145万円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 449万6,160円 1平米 136万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引くコロナ禍において、売り物件不足が続き、区内の地価は上昇傾向を強めており、住宅地で２％強、商業地で３％強の上昇基調で推移している。 (2)区人口は微減傾向。景気、設備投資は持ち直し。公共投資は横ばい。輸出は増加基調。個人消費は緩やかに増加。住宅投資は弱めの動き。
地域要因
(1)三宿交差点至近の路線商業地で長引くコロナ禍でも投資目的の需要が堅調で、国道沿いの高容積率物件の希少性は増し、地価は上昇傾向を強めている。 (2)行政的規制、その他についても特に変化がなく、繁華性の上昇する要因は特に見あたらない。地価は超低金利から下支えされている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501008 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区池尻３丁目１５９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	147万4,995 円／平米 487万6,333 円／坪
推定価格 平米 坪	145万7,811 円／平米 481万9,523 円／坪
標準価格 平米 坪	149万8,264 円／平米 495万3,261 円／坪
査定価格 平米 坪	150万 円／平米 495万9,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501002 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区池尻３丁目１５９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	100万4,665 円／平米 332万1,422 円／坪
推定価格 平米 坪	102万2,749 円／平米 338万1,208 円／坪
標準価格 平米 坪	142万485 円／平米 469万6,123 円／坪
査定価格 平米 坪	142万 円／平米 469万4,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	（１００／３００
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501909 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区池尻３丁目１５９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	135万1,604 円／平米 446万8,403 円／坪
推定価格 平米 坪	125万5,763 円／平米 415万1,552 円／坪
標準価格 平米 坪	151万8,456 円／平米 502万16 円／坪
査定価格 平米 坪	152万 円／平米 502万5,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	76 ％
基準容積率	232 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	南西
側道幅員2	2.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501006 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区池尻３丁目１５９番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	128万2,942 円／平米 424万1,406 円／坪
推定価格 平米 坪	131万3,794 円／平米 434万3,403 円／坪
標準価格 平米 坪	147万4,516 円／平米 487万4,750 円／坪
査定価格 平米 坪	147万 円／平米 485万9,820 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情