路線価 (2023) 東京都世田谷区北沢2-970-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区北沢２丁目９７０番５
価格時点	2023 年
駅名	下北沢駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 403万3,320 円
1平米当たり	1平米 122万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 522万3,480 円 1平米 158万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億1,800万 円 (74 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 528万9,600 円／坪 1平米 160万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小田急、東急線沿線等の利便性が高い繁華な駅前商業地域の圏域である。駅前商店街として著名な下北沢商業地に存し、需要者は個人事業者、小売、飲食チェーン店舗等の事業者の外、不動産開発業者、不動産投資法人等が想定される。駅改良工事が終了し、駅前ロータリーの整備、周辺部の開発が進行中で、コロナ禍でも収益用物件への投資は継続しており、需要は底堅い。取引価格にばらつきが見られ、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は小田急小田原線の区内の各駅、あるいは中心商業地の「三軒茶屋」や「二子玉川」駅から至近の商業地域。主な需要者は個人投資家や不動産業者等である。長引くコロナ禍でも「下北沢」駅から至近の当該地域では人流に回復が見られ、売り物件はまずなく、希少性が高いため、需給バランスを常に欠き、地価は上昇基調を強めている。商業地であるので規模は区々であるが、中心価格帯は土地の総額で１～数億円、中古ビルでも総額数億円程度と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から、対象標準地と地域的特性が類似した商業地の取引事例を採用しており、市場性を反映し、信頼性が高い。一方、収益価格は下北沢駅近くの繁華性が高く、収益性が良好な地域の特性を反映しており、規範性が高い。本件では、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき市場性を反映し得たものと思料される。収益価格について、当該地域では人流も回復し、コロナ禍以前の日常を取り戻しつつあるが、諸物価の高騰が進む中、収益性へのインパクトの大きい路面店を中心に賃料負担能力の向上に時間を要し、比準価格よりやや低位に求められたものと思料される。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	下北沢駅　北東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	22.4 坪 (74 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	324 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区北沢２丁目９７０番５
標準地の範囲
東	20 m
西	0 m
南	40 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	324 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から利便性に優る飲食・小売店舗等が密集して建ち並ぶ繁華な駅前商業地である。最寄駅周辺の整備が進行中で、次第に高度利用が進展していくものと予測する。 (2)「下北沢」駅至近の商業地で交通広場等の整備事業が進行している。令和１０年度中の完成を目指しており、今後は徐々に高度利用が進むと予測される。事業の進捗に伴い具現化が進み地価は上昇基調を強めると予測した。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 542万1,840 円 1平米 164万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 545万4,900 円 1平米 165万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 542万1,840円 1平米 164万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 505万8,180円 1平米 153万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 545万4,900円 1平米 165万円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 505万8,180円 1平米 153万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済再開で景気回復が期待される中、金融緩和策等の効果もあり、不動産価格は上昇傾向にあるが、物価高騰、金融資本市場の変動に注意を要する。 (2)長引くコロナ禍において、売り物件不足が続き、区内の地価は上昇傾向を強めており、住宅地で２％強、商業地で３％強の上昇基調で推移している。
地域要因
(1)駅前整備が進展中の人通りの多い繁華な商業地で、希少性から需要は堅調に推移している。 (2)交通広場等の整備事業が続き、変化の過程にある「下北沢」駅至近の商業地で、依然在庫不足で、希少性を増しており、地価は上昇傾向を強めている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501007 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区北沢２丁目９７０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万8,292 円／平米 184万5,713 円／坪
推定価格 平米 坪	216万9,363 円／平米 717万1,914 円／坪
標準価格 平米 坪	160万3,373 円／平米 530万751 円／坪
査定価格 平米 坪	160万 円／平米 528万9,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501009 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区北沢２丁目９７０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	122万5,963 円／平米 405万3,034 円／坪
推定価格 平米 坪	121万1,540 円／平米 400万5,351 円／坪
標準価格 平米 坪	168万361 円／平米 555万5,273 円／坪
査定価格 平米 坪	168万 円／平米 555万4,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501008 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区北沢２丁目９７０番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	147万4,995 円／平米 487万6,333 円／坪
推定価格 平米 坪	145万7,811 円／平米 481万9,523 円／坪
標準価格 平米 坪	164万3,530 円／平米 543万3,510 円／坪
査定価格 平米 坪	164万 円／平米 542万1,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情