路線価 (2023) 東京都世田谷区大原2-1307-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区大原２丁目１３０７番８
価格時点	2023 年
駅名	代田橋駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 195万540 円
1平米当たり	1平米 59万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,270万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 252万9,090 円 1平米 76万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,270万 円 (82 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 252万9,090 円／坪 1平米 76万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、世田谷区北部の京王線、小田急線等の各駅を最寄りとする既存の近隣商業地域及びその周辺地域で、店舗のほか、中層共同住宅等が混在するエリア。需要者は、地縁的選好性のある個人事業者又は収益物件所有目的の投資家等。店舗繁華性は高くないが、駅至近の商業地で供給は限定的であり、収益物件用地等の引き合いがあるなか、需要は堅調に推移している。取引の価格帯は規模、目的により異なるが、概ね坪２５０万円前後で推移している。 (2) 同一需給圏は京王線、小田急線等の各駅に所在する近隣商業地域の圏域で、店舗のほか、店舗兼共同住宅、アパート等も見られる地域である。需要者の中心は比較的小規模の飲食店小売店舗等を営む地元事業者、賃貸マンション経営者、投資家等である。駅前商業地域で繁華性はやや劣るが、稀少性から需要は底堅い。市場での中心価格帯は土地のみ９０㎡程度で７千万円台となっている。複合不動産の総額は建物等により個別的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、駅至近の既存商業地に位置する。店舗等の集積度は高くないが、投資需要は底堅く、また自己利用目的の取引も見られる。収益価格は土地残余法により理論的な価格が試算された。比準価格は規範性の高い事例から試算され、説得力が高い。本件では、地域性、対象標準地の特性等から市場実態を反映した実証的な比準価格を重視することが妥当と判断し、理論的な収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、表記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は代替競争関係にある世田谷区内の近隣商業地から収集して試算しており、市場性を反映した価格である。収益価格は賃料水準、空室率等を考慮した、収益性を反映した価格である。近隣地域は上層階の店舗需要は弱く、住居が多く見られる。したがって、信頼性のある取引事例により求められた比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	代田橋駅　東方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	24.8 坪 (82 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗、店舗兼共同住宅が多い駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	258 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区大原２丁目１３０７番８
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	15 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	12 m
面積	90 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	258 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅周辺の既存商業地域である。地域要因に特段の変化はなく、ここしばらくは現状の利用形態のまま推移するものと思われる。 (2)小規模店舗、店舗兼共同住宅が多い駅前商業地域であるが、繁華性はやや劣る。地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 266万7,942 円 1平米 80万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 262万8,270 円 1平米 79万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 266万7,942円 1平米 80万7,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 245万3,052円 1平米 74万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 262万8,270円 1平米 79万5,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 245万3,052円 1平米 74万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナの下で、景気の持ち直しが期待される。区内の不動産市況も堅調に推移しているが、金融資本市場の変動等の影響に留意を要する。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は薄らいでおり、店舗等の需要も回復傾向となり、地価はやや上昇傾向となっている。
地域要因
(1)商業集積は高くないエリアで、特段の変動要因はない。駅至近の既存商業地で、供給不足もあり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)商圏が狭いが、駅前商業地域である。地域要因の変動は特に見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501013 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区大原２丁目１３０７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万7,711 円／平米 247万1,933 円／坪
推定価格 平米 坪	73万9,000 円／平米 244万3,134 円／坪
標準価格 平米 坪	77万1,399 円／平米 255万245 円／坪
査定価格 平米 坪	77万1,000 円／平米 254万8,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501001 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区大原２丁目１３０７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万5,555 円／平米 272万9,285 円／坪
推定価格 平米 坪	81万9,143 円／平米 270万8,087 円／坪
標準価格 平米 坪	78万7,638 円／平米 260万3,931 円／坪
査定価格 平米 坪	78万8,000 円／平米 260万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501001 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区大原２丁目１３０７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万3,188 円／平米 225万8,620 円／坪
推定価格 平米 坪	69万1,386 円／平米 228万5,722 円／坪
標準価格 平米 坪	78万8,353 円／平米 260万6,295 円／坪
査定価格 平米 坪	78万8,000 円／平米 260万5,128 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501905 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区大原２丁目１３０７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万8,776 円／平米 244万2,393 円／坪
推定価格 平米 坪	87万9,578 円／平米 290万7,885 円／坪
標準価格 平米 坪	84万6,562 円／平米 279万8,734 円／坪
査定価格 平米 坪	84万7,000 円／平米 280万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501003 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区大原２丁目１３０７番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万4,155 円／平米 312万1,376 円／坪
推定価格 平米 坪	88万6,457 円／平米 293万627 円／坪
標準価格 平米 坪	84万1,840 円／平米 278万3,123 円／坪
査定価格 平米 坪	84万2,000 円／平米 278万3,652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情