路線価 (2023) 東京都世田谷区世田谷4-50-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区世田谷４丁目５０番７
価格時点	2023 年
駅名	松陰神社前駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 201万6,660 円
1平米当たり	1平米 61万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 260万5,128 円 1平米 78万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (149 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 260万5,128 円／坪 1平米 78万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は世田谷区内の各私鉄沿線の駅接近条件に優れる近隣商業地域である。需要者の中心は自用目的の地縁性を有する個人事業者、法人のほか、投資目的の不動産業者、個人投資家等も考えられる。コロナ禍の影響により飲食業を中心に店舗需要は落ち込んだが徐々に回復し、資金調達環境も安定的で不動産投資需要は堅調である。市場の中心価格帯の把握は困難であるが、１４５㎡程度の画地で１億円台前半程度と把握される。 (2) 同一需給圏は、世田谷区の私鉄各駅周辺の近隣商業地域である。需要者は、個人事業者、不動産業者等である。日用品、飲食など日常生活に係わる需要は根強いものがあり近隣商業地域における土地需要は底堅い。コロナ禍の影響を受けていた地価は回復基調にある。取引市場は路面店を前提とした建物想定が中心となるが、２階以上は主に居宅目的が想定される。土地取引の中心価格帯は、総額８千万円から１億円台が想定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏において実際に取引された事例を基に試算しており、市場の実勢を反映しており信頼性は高い。収益価格は最有効使用の建物を想定して、地域の市場賃料を基に試算した。標準地は駅前の近隣商業地域内にあるが、土地価格に見合うほどの賃料水準が得られず、収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。よって比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は市場実態を反映した価格である。収益価格は不動産の収益性を反映している。近隣商業地域の路面店は繁華性、収益性が、２階以上の居住部分については快適性・利便性が重視される。本件では地域的選好性・指向性を反映して比準価格が高位に求められた。したがって、比準価格が市場実態を反映し規範性が高いものと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松陰神社前駅南方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	45.1 坪 (149 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、共同住宅兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗、共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区世田谷４丁目５０番７
標準地の範囲
東	20 m
西	15 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	17 m
面積	145 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は駅前の近隣型の小売、飲食店舗等がみられる商業地域で、地域要因の大きな変動はなく、今後も現状のまま維持するものと予測される。地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (2)駅近の繁華性が比較的高い近隣商業地域である。地域要因に大きな変化は見られず、現況維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 271万4,226 円 1平米 82万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 265万8,024 円 1平米 80万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 271万4,226円 1平米 82万1,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 253万5,702円 1平米 76万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 265万8,024円 1平米 80万4,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 253万5,702円 1平米 76万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会経済活動の正常化や低金利政策の継続による安定的な資金調達環境を背景に不動産投資需要は堅調である。 (2)低金利政策とポストコロナを見据えた経済政策により、不動産市況の維持、安定が期待されている。
地域要因
(1)東急世田谷線沿線の駅前商業地域として熟成しており、地域要因に特段の変動要因は見られない。 (2)繁華性を維持している。物件の希少性から需要は根強い。地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501905 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区世田谷４丁目５０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万8,776 円／平米 244万2,393 円／坪
推定価格 平米 坪	87万9,578 円／平米 290万7,885 円／坪
標準価格 平米 坪	83万2,146 円／平米 275万1,075 円／坪
査定価格 平米 坪	83万2,000 円／平米 275万592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501001 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区世田谷４丁目５０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万3,240 円／平米 258万9,391 円／坪
推定価格 平米 坪	82万2,847 円／平米 272万332 円／坪
標準価格 平米 坪	79万5,021 円／平米 262万8,339 円／坪
査定価格 平米 坪	79万5,000 円／平米 262万8,270 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501019 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区世田谷４丁目５０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万8,632 円／平米 277万2,517 円／坪
推定価格 平米 坪	81万6,268 円／平米 269万8,582 円／坪
標準価格 平米 坪	83万2,927 円／平米 275万3,657 円／坪
査定価格 平米 坪	83万3,000 円／平米 275万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501018 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区世田谷４丁目５０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	80万1,821 円／平米 265万820 円／坪
推定価格 平米 坪	78万7,809 円／平米 260万4,497 円／坪
標準価格 平米 坪	84万4,383 円／平米 279万1,530 円／坪
査定価格 平米 坪	84万4,000 円／平米 279万264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	55 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501013 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区世田谷４丁目５０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万7,711 円／平米 247万1,933 円／坪
推定価格 平米 坪	73万9,000 円／平米 244万3,134 円／坪
標準価格 平米 坪	80万2,389 円／平米 265万2,698 円／坪
査定価格 平米 坪	80万2,000 円／平米 265万1,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情