路線価 (2023) 東京都世田谷区松原1-646-17 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区松原１丁目６４６番１７
価格時点	2023 年
駅名	明大前駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 241万3,380 円
1平米当たり	1平米 73万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億2,600万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 308万7,804 円 1平米 93万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億2,600万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 307万7,886 円／坪 1平米 93万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京王線又は京王井の頭線の区内の各駅から至近の商業地域。主な需要者は個人投資家や運用目的の法人、不動産業者等である。「明大前」駅から至近の当該地域では学生や単身者を主体に人流に回復が見られ、コロナ禍以前の日常を取り戻しつつあり、投資需要が回復し、地価は気持ち程度の上昇基調に転じている。商業地であるので規模は区々であるが、中心価格帯は土地の総額で１～数億円、中古ビルでも値ごろ感のある総額１～数億円程度と把握した。 (2) 同一需給圏は主に世田谷区及び隣接区内の京王線・小田急線・東急線の各駅前商業地域。主な需要者は、地縁的選好性が認められる法人や個人事業主の外、家賃収入目的の投資家、不動産業者等が想定されます。明大前駅は特急列車が停車する京王線の主要駅の１つで、学生街である駅前商店街エリアには学生客を中心に客足が戻ってきており、需給関係等から地価は上昇傾向。中心価格帯は商業地の取引件数が少なく、また立地条件による差異も大きいため把握が困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例に基づき市場性を反映し得たものと思料される。収益価格について、当該地域では人流も回復し、コロナ禍以前の日常を取り戻しつつあるが、諸物価の高騰が進む中、収益性へのインパクトの大きい路面店を中心に賃料負担能力の向上には時間を要し、比準価格よりやや低位に求められたものと思料される。よって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は「明大前」駅前に立地する繁華性の高い商業地域であるため、事業用不動産としての自用目的取引の外、家賃収入等を期待した投資目的での取引が想定されます。したがって、本件では世田谷区内及び隣接区部の駅前商業地域に存する取引事例より試算され、実証性が高く市場性を反映した比準価格を重視し、店舗兼共同住宅の賃貸稼働を想定して試算した収益価格を関連付け、代表標準地との価格検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定いたしました。
交通
交通施設	明大前駅東方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売、飲食店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区松原１丁目６４６番１７
標準地の範囲
東	40 m
西	15 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	270 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「明大前」駅至近で、学生や単身者が顧客の飲食店主体の商業地である。コロナ禍の行動制限がなくなり、今後も現状維持と思料される。接近条件に優れるため有効需要は堅調で、地価は上昇基調で推移すると予測される。 (2)明大前駅の駅前商業地域で、社会経済活動の正常化に伴い学生客を中心に客足が回復し、繁華性・収益性の持ち直しの動きが続いていることから、地価は今後しばらくの間は上昇傾向での推移と予測いたします。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 322万9,962 円 1平米 97万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 323万9,880 円 1平米 98万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 322万9,962円 1平米 97万7,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 299万8,542円 1平米 90万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 323万9,880円 1平米 98万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 299万8,542円 1平米 90万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引くコロナ禍において、売り物件不足が続き、区内の地価は上昇傾向を強めており、住宅地で２％強、商業地で３％強の上昇基調で推移している。 (2)新型コロナ感染症抑制と経済活動を両立した景気回復が進むが、海外経済の悪化、物価上昇による消費の下振れが懸念される。区内人口はほぼ横這い。
地域要因
(1)「明大前」駅至近の商業地で、コロナ禍が長引くものの、行動制限もなく、投資目的の需要者も目に付き、地価は気持ち程度の上昇基調に転じている。 (2)大学での対面授業再開により学生客が戻ってきており、商業繁華性・収益性レベルの回復の動きが続いています。他に地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501013 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区松原１丁目６４６番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万6,023 円／平米 316万612 円／坪
推定価格 平米 坪	96万3,671 円／平米 318万5,896 円／坪
標準価格 平米 坪	102万9,563 円／平米 340万3,735 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501009 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区松原１丁目６４６番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万4,116 円／平米 255万9,227 円／坪
推定価格 平米 坪	82万3,008 円／平米 272万864 円／坪
標準価格 平米 坪	98万3,283 円／平米 325万734 円／坪
査定価格 平米 坪	98万3,000 円／平米 324万9,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501001 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区松原１丁目６４６番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万3,188 円／平米 225万8,620 円／坪
推定価格 平米 坪	69万1,386 円／平米 228万5,722 円／坪
標準価格 平米 坪	91万5,743 円／平米 302万7,446 円／坪
査定価格 平米 坪	91万6,000 円／平米 302万8,296 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区松原１丁目６４６番１７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	78万3,240 円／平米 258万9,391 円／坪
推定価格 平米 坪	82万2,847 円／平米 272万332 円／坪
標準価格 平米 坪	97万9,580 円／平米 323万8,491 円／坪
査定価格 平米 坪	98万 円／平米 323万9,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情