路線価 (2023) 東京都世田谷区駒沢2-963-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区駒沢２丁目９６３番１８
価格時点	2023 年
駅名	駒沢大学駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 320万6,820 円
1平米当たり	1平米 97万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	1億5,200万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 416万5,560 円 1平米 126万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億5,100万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 413万2,500 円／坪 1平米 125万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は玉川通り等の幹線道路沿いの路線商業地域。主な需要者は個人投資家や運用目的の不動産業者等である。収束の兆しのないコロナ禍で価格時点では行動制限がなくなり、投資需要が回復し、在庫不足とも相俟って、収益物件向けの路線商業地の希少性が増し、地価の上昇基調は強まっている。商業地なので規模は区々であり、中心価格帯は中古物件で総額数億円と把握されるが、規模の大きな郊外型沿道施設向けの物件では数十億円の事例も見受けられる。 (2) 同一需給圏は、世田谷区内及び隣接区等の幹線道路、準幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者は、同一需給圏内の中小事業者、個人及び法人投資家、また素地に対するマンションデベロッパー等。供給が限定的であるなか、収益用不動産や、マンション素地の引き合いは根強く、需要は堅調に推移している。取引の価格帯は規模や目的等により物件ごとに幅があるが、土地相場として概ね坪４００万円～５００万円前後が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は幹線道路沿いの路線商業地に存する事例に基づき市場性を反映し得たものと思料される。収益価格については、長引くコロナ禍でも区内の路線商業地における上層階の共同住宅の賃料に影響は認められないが、諸物価の高騰が進むなか、路面店の賃料負担能力の向上には時間を要し、比準価格よりやや低位に求められたものと思料される。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、幹線道路、準幹線道路沿いで発生した規範性の高い取引事例を収集し、市場実態を反映した説得力の高い価格が試算された。一方、投資目的の需要は採算性を重視することから、土地残余法を適用し、店舗、共同住宅等の賃貸需要の動向に留意して収益価格を試算したが、用途の多様性等から、やや流動的に求められる側面がある。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	駒沢大学駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	36.6 坪 (121 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区駒沢２丁目９６３番１８
標準地の範囲
東	25 m
西	50 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「駒沢大学」駅から徒歩５分圏の玉川通り沿いの路線商業地で、今後も現状維持と思料される。区内の高容積率の商業地での供給は希少で長引くコロナ禍でも有効需要は堅調であり、地価の上昇傾向は持続すると予測する。 (2)近隣地域は、中高層の店舗兼共同住宅が多い玉川通り沿いの商業地域である。地域に特段の変動要因等はなく、当面は現状のまま推移するものと推定される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 436万3,920 円 1平米 132万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 439万6,980 円 1平米 133万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 436万3,920円 1平米 132万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 400万260円 1平米 121万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 439万6,980円 1平米 133万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 400万260円 1平米 121万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引くコロナ禍において、売り物件不足が続き、区内の地価は上昇傾向を強めており、住宅地で２％強、商業地で３％強の上昇基調で推移している。 (2)ウィズコロナの下で、景気の持ち直しが期待される。区内の不動産市況も堅調に推移しているが、金融資本市場の変動等の影響に留意を要する。
地域要因
(1)「駒沢大学」駅から徒歩５分圏の路線商業地で投資目的の需要が強く、国道沿いの高容積率物件の希少性は増している。地価は上昇傾向を強めている。 (2)店舗兼共同住宅等が多い路線沿いの商業地域で、特段の変動要因等はない。供給が限定的であるなか、需要は底堅く、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501008 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区駒沢２丁目９６３番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	147万4,995 円／平米 487万6,333 円／坪
推定価格 平米 坪	145万7,811 円／平米 481万9,523 円／坪
標準価格 平米 坪	130万8,627 円／平米 432万6,321 円／坪
査定価格 平米 坪	131万 円／平米 433万860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501002 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区駒沢２丁目９６３番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	100万4,665 円／平米 332万1,422 円／坪
推定価格 平米 坪	102万2,749 円／平米 338万1,208 円／坪
標準価格 平米 坪	123万3,714 円／平米 407万8,658 円／坪
査定価格 平米 坪	123万 円／平米 406万6,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	（１００／３００
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501909 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区駒沢２丁目９６３番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	135万1,604 円／平米 446万8,403 円／坪
推定価格 平米 坪	125万5,763 円／平米 415万1,552 円／坪
標準価格 平米 坪	135万283 円／平米 446万4,036 円／坪
査定価格 平米 坪	135万 円／平米 446万3,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	76 ％
基準容積率	232 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	南西
側道幅員2	2.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501006 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区駒沢２丁目９６３番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	128万2,942 円／平米 424万1,406 円／坪
推定価格 平米 坪	131万3,794 円／平米 434万3,403 円／坪
標準価格 平米 坪	138万2,941 円／平米 457万2,003 円／坪
査定価格 平米 坪	138万 円／平米 456万2,280 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501004 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区駒沢２丁目９６３番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	268万965 円／平米 886万3,270 円／坪
推定価格 平米 坪	139万9,967 円／平米 462万8,291 円／坪
標準価格 平米 坪	137万3,864 円／平米 454万1,994 円／坪
査定価格 平米 坪	137万 円／平米 452万9,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情