路線価 (2023) 東京都世田谷区豪徳寺1-2032-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区豪徳寺１丁目２０３２番８
価格時点	2023 年
駅名	豪徳寺駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 204万9,720 円
1平米当たり	1平米 62万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	9,140万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 262万8,270 円 1平米 79万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	9,140万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 262万8,270 円／坪 1平米 79万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は世田谷区内の近隣商業地域を中心とする圏域で、需要者の中心は地縁的選好性を有する中小法人、個人である。店舗の賃貸需要は集客力等の強いエリアでは堅調であり、住宅の空室率も低い水準で推移しているため、投資環境は概ね良好であり、土地需要は堅調である。土地あるいは土地・建物の総額で１～２億円程度の物件が需要の中心を占めているとみられる。 (2) 同一需給圏は、世田谷区内の各私鉄沿線の近隣商業地域である。需要者は、個人事業者、不動産業者等である。コロナ禍の影響を受けながらも駅近の商店街にあたるため生活に欠かせない日用品、飲食などの根強い需要に支えられる。物件の希少性から不動産需要は根強く地価は強含みの状態である。土地取引の相場は、総額７千万円から１億円台が想定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は駅前商業地域に所在する事例を関連づけて適切に試算された。収益価格は低層店舗兼共同住宅を想定したが、近隣地域は駅前商業地域であるものの、繁華性の程度が中位で自用の店舗併用住宅も多いなど需要者は必ずしも容積率を活用した収益性を重視しないため、相対的信頼性はやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、市場実態を反映した価格である。収益価格は、不動産の収益性を反映した価格である。当該近隣商業地域の路面店は繁華性、収益性が、２～３階部分については居住の快適性、利便性が重視される。本件では地域的な選好性、指向性を反映した比準価格がより高位に求められた。比準価格がより市場実態を反映していることから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	豪徳寺駅南方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層の小売店舗の建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	252 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区豪徳寺１丁目２０３２番８
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	15 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．２ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	252 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は低層店舗兼共同住宅地として熟成しており、特段の地域要因の変化は見込まれないことから、今後とも現状を維持すると予測する。地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)駅近の店舗兼共同住宅を中心とする近隣商業地域である。地域要因の変化は見られず、現状を持続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 276万7,122 円 1平米 83万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 270万4,308 円 1平米 81万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 276万7,122円 1平米 83万7,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 256万2,150円 1平米 77万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 270万4,308円 1平米 81万8,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 256万2,150円 1平米 77万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世田谷区の人口は概ね横ばい傾向で推移している。コロナ禍で賃貸需要が減少した店舗の募集賃料・空室率については回復傾向にある。 (2)低金利政策とポストコロナを見据えた経済政策により、不動産市況の維持、安定が期待されている。
地域要因
(1)駅前商業地域で繁華性等に大きな変動はみられず、繁華性の程度が中位の地域であることなどから、土地需要は堅調に推移している。 (2)近隣買物客等による繁華性が回復し、需要は堅調である。地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501001 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区豪徳寺１丁目２０３２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万5,555 円／平米 272万9,285 円／坪
推定価格 平米 坪	81万9,143 円／平米 270万8,087 円／坪
標準価格 平米 坪	80万3,869 円／平米 265万7,591 円／坪
査定価格 平米 坪	80万4,000 円／平米 265万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501001 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区豪徳寺１丁目２０３２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万6,665 円／平米 246万8,474 円／坪
推定価格 平米 坪	76万1,598 円／平米 251万7,843 円／坪
標準価格 平米 坪	83万7,842 円／平米 276万9,906 円／坪
査定価格 平米 坪	83万8,000 円／平米 277万428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501013 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区豪徳寺１丁目２０３２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万7,711 円／平米 247万1,933 円／坪
推定価格 平米 坪	73万9,000 円／平米 244万3,134 円／坪
標準価格 平米 坪	84万3,607 円／平米 278万8,965 円／坪
査定価格 平米 坪	84万4,000 円／平米 279万264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501019 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区豪徳寺１丁目２０３２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万8,632 円／平米 277万2,517 円／坪
推定価格 平米 坪	81万6,268 円／平米 269万8,582 円／坪
標準価格 平米 坪	86万1,042 円／平米 284万6,605 円／坪
査定価格 平米 坪	86万1,000 円／平米 284万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501009 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区豪徳寺１丁目２０３２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万4,116 円／平米 255万9,227 円／坪
推定価格 平米 坪	82万3,008 円／平米 272万864 円／坪
標準価格 平米 坪	82万7,976 円／平米 273万7,289 円／坪
査定価格 平米 坪	82万8,000 円／平米 273万7,368 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情