路線価 (2023) 東京都世田谷区経堂1-36-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区経堂１丁目３６番２１
価格時点	2023 年
駅名	経堂駅 から 140m
路線価
1坪当たり	1坪 264万4,800 円
1平米当たり	1平米 80万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 343万8,240 円 1平米 104万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億200万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 340万5,180 円／坪 1平米 103万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は世田谷区内の近隣商業地域を中心とする圏域で、需要者の中心は地縁的選好性を有する中小法人、法人投資家、個人投資家である。店舗の賃貸需要は集客力等の強いエリアでは堅調であり、住宅の空室率も低い水準で推移しているため、投資環境は概ね良好であり、土地需要は堅調である。土地あるいは土地・建物の総額で１～３億円程度の物件が需要の中心を占めているとみられる。 (2) 同一需給圏は主として世田谷区及び周辺区における私鉄及びＪＲ線各駅周辺の近隣商業地域。需要者は主に駅周辺に店舗・事務所用地を購入しようとする事業法人や投資目的の法人・個人である。周辺には東京農業大学をはじめとして学校が多く立地し人通りが絶えず、経堂駅周辺を中心に多数の店舗が集積し繁華性が高いことから、取引件数は少ないものの需要は根強い。中心価格帯は標準的画地規模で１億円台前半とみられるが、立地や規模により大きく異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は商業性が同等の事例等を重視して適切に試算された。収益価格は中層店舗兼共同住宅を想定したが、近隣地域は繁華性の程度が高く需要者は店舗等からの収益性を重視して価格決定する傾向が強いため、相対的信頼性は高い。よって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて求めたものであり、市場の実態を反映し説得力を有する。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、低層階が店舗で中層階以上が住宅という店舗兼共同住宅を中心とする地域であることから、比準価格よりやや低位に求められた。従って、本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡も考慮したうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	経堂駅南方
距離	140 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、診療所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区経堂１丁目３６番２１
標準地の範囲
東	10 m
西	20 m
南	5 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中層店舗兼共同住宅地として熟成しており、特段の地域要因の変化は見込まれないことから、今後とも現状を維持すると予測する。地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ経堂駅近くの近隣商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 360万3,540 円 1平米 109万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 350万4,360 円 1平米 106万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 360万3,540円 1平米 109万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 350万4,360円 1平米 106万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世田谷区の人口は概ね横ばい傾向で推移している。コロナ禍で賃貸需要が減少した店舗の募集賃料・空室率については回復傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は依然として残るものの、低金利や経済活動の正常化への期待を背景に住宅地、商業地共に地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)駅に近い普通商業地域で繁華性等に大きな変動はみられず、繁華性の高い地域であることなどから、土地需要は堅調に推移している。 (2)地域要因の変動はない。既存の成熟した近隣商業地域であるが、最寄駅から近く希少性が高いため需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501005 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区経堂１丁目３６番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	73万8,776 円／平米 244万2,393 円／坪
推定価格 平米 坪	87万9,578 円／平米 290万7,885 円／坪
標準価格 平米 坪	111万578 円／平米 367万1,571 円／坪
査定価格 平米 坪	111万 円／平米 366万9,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501009 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区経堂１丁目３６番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	108万9,978 円／平米 360万3,467 円／坪
推定価格 平米 坪	111万1,778 円／平米 367万5,538 円／坪
標準価格 平米 坪	106万9,017 円／平米 353万4,170 円／坪
査定価格 平米 坪	107万 円／平米 353万7,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501009 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区経堂１丁目３６番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	103万594 円／平米 340万7,144 円／坪
推定価格 平米 坪	105万1,206 円／平米 347万5,287 円／坪
標準価格 平米 坪	108万3,718 円／平米 358万2,772 円／坪
査定価格 平米 坪	108万 円／平米 357万480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501006 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区経堂１丁目３６番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	128万2,942 円／平米 424万1,406 円／坪
推定価格 平米 坪	131万3,794 円／平米 434万3,403 円／坪
標準価格 平米 坪	116万595 円／平米 383万6,927 円／坪
査定価格 平米 坪	116万 円／平米 383万4,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情