路線価 (2023) 東京都世田谷区用賀4-425-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区用賀４丁目４２５番８
価格時点	2023 年
駅名	用賀駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 247万9,500 円
1平米当たり	1平米 75万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1億9,600万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 308万7,804 円 1平米 93万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	1億9,600万 円 (210 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 308万7,804 円／坪 1平米 93万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東急田園都市線、同大井町線、小田急線等をはじめとする各沿線最寄駅徒歩圏の比較的利便性ある近隣商業地域の圏域である。最寄駅から近く比較的繁華な近隣商業地であり主な需要者は地縁性ある小売業等事業者や個人投資家、不動産業者等で、背後住宅地域地元居住者中心の商業地域として需給は概ね安定している。土地単独取引は規模によりやや幅が大きいが概ね３１０～３２０万円／坪程度まで、総額で２億円前後程度までが需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、世田谷区内の各私鉄沿線の近隣商業地域である。需要者は、個人事業者、不動産業者等である。地域住民の日用品等の需要に支えられ繁華性は維持されており、さらに生活の利便性も高く店舗兼共同住宅用地としての需要は根強く、コロナ禍の下にあっても地価の上昇傾向が見られる。土地取引の価格帯は、総額１億円から２億円程度が想定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅から近く利便性に優り比較的繁華な中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ地元居住者中心の商業地域としての近隣地域の特性及び収益目的の取引が中心であり、都心部方面への通勤利便性等から近隣地域周辺では店舗兼共同住宅地としての需要が高い状況等を総合的に考慮して、取引の実証性を示す比準価格を重視し、収益性着目の取引市場の動向を反映する収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、市場実態を反映した価格である。収益価格は、不動産の収益性を反映した価格である。当該近隣商業地域の路面店は収益性、２階以上の居住部分については居住の快適性、利便性が重視される。本件では地域的な快適性・利便性を反映した比準価格が高位に求められた。したがって、比準価格が市場取引実態を的確に反映し規範性が高いと判断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	用賀駅　北東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	63.5 坪 (210 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区用賀４丁目４２５番８
標準地の範囲
東	20 m
西	40 m
南	25 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から利便性ある中層ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地元中心の駅前近隣商業地域として、当面現状を維持していくものと予測する。 (2)駅近の近隣商業地域として成熟しており、中層店舗兼共同住宅が顕在する地域である。地域の繁華性は維持され、現況を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 319万290 円 1平米 96万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 313万4,088 円 1平米 94万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 319万290円 1平米 96万5,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 298万8,624円 1平米 90万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 313万4,088円 1平米 94万8,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 298万8,624円 1平米 90万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており先行きについてもウィズコロナの下で持ち直しが期待される。住宅建設は底堅い動きで公共投資は底堅く推移している。 (2)低金利政策とポストコロナを見据えた経済政策により、不動産市況の維持、安定が期待されている。
地域要因
(1)最寄駅から利便性に優る比較的繁華性もある地元中心の近隣商業地で、需要はほぼ堅調で地価は上昇傾向にある。その他、特に地域要因の変動はない。 (2)近隣商業地への需要は根強い。地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501909 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区用賀４丁目４２５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	103万7,579 円／平米 343万236 円／坪
推定価格 平米 坪	106万406 円／平米 350万5,702 円／坪
標準価格 平米 坪	99万2,890 円／平米 328万2,494 円／坪
査定価格 平米 坪	96万3,000 円／平米 318万3,678 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	河川保全区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501018 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区用賀４丁目４２５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,258 円／平米 299万9,395 円／坪
推定価格 平米 坪	92万5,403 円／平米 305万9,382 円／坪
標準価格 平米 坪	100万1,518 円／平米 331万1,019 円／坪
査定価格 平米 坪	97万1,000 円／平米 321万126 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501019 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区用賀４丁目４２５番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	83万8,632 円／平米 277万2,517 円／坪
推定価格 平米 坪	81万6,268 円／平米 269万8,582 円／坪
標準価格 平米 坪	98万1,091 円／平米 324万3,487 円／坪
査定価格 平米 坪	95万2,000 円／平米 314万7,312 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情