路線価 (2023) 東京都世田谷区玉川3-1596-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区玉川３丁目１５９６番３
価格時点	2023 年
駅名	二子玉川駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 360万3,540 円
1平米当たり	1平米 109万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億1,300万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 495万9,000 円 1平米 150万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2億1,300万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 495万9,000 円／坪 1平米 150万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、世田谷区内及び隣接区内における駅に近接する駅前商業地域等である。需要者は個人、法人、不動産業者等である。二子玉川駅に隣接する百貨店、ショッピングセンターに近接する商業地域で、飲食店舗も存するがそれらは新型コロナ感染症の影響が様々で、近年はテナントの入れ替わりが多い。商業地の取引は少なく価格の把握の困難性も伴いまた、その規模、立地、間口と奥行きの関係性等によって個別性が大きく影響を受ける。 (2) 同一需給圏は、概ね世田谷区及び隣接区内の商業地域である。需要者は個人または法人投資家、不動産会社等が中心となる。二子玉川駅及び駅前の百貨店、ショッピングセンター近くに位置しており、百貨店等の売り上げが徐々に回復しつつある中にあって、高い相対的稀少性が認められ、投資家等による堅調な需要が見込まれる。立地条件、画地規模、需要動機等による差が大きく、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏の類似地域に存する代替競争関係にある取引事例との比較に基づいており、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、賃料水準を基に試算された収益性を反映した価格であるが、各種想定要素を含み、予測の不確実性を含む点等流動的な面を有する価格である。以上の検討から本件においては市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 収益価格は不動産の収益性を反映した価格であり、商業地においては取引価格の指標となり得るが、想定要素や予測の不確実性を含む点で流動的な側面も有する。他方、比準価格は対象標準地と代替競争関係にある商業地の取引事例に基づき求めた価格であり、市場性のみならず収益性をも反映して高い説得力を有すると判断する。したがって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	二子玉川駅北西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	大規模店舗に中小規模店舗が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区玉川３丁目１５９６番３
標準地の範囲
東	15 m
西	30 m
南	25 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12 m
面積	150 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．９ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模店舗を中心としてその周辺に中小規模の店舗付きビル等によって形成された二子玉川駅近くの成熟した商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)大規模店舗に近い二子玉川駅近くの成熟した商業地域であり、当面は現在の地域要因が維持されるものと予測する。駅前の人通り、商況は回復しつつあり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 522万3,480 円 1平米 158万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 528万9,600 円 1平米 160万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 522万3,480円 1平米 158万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2022年	1坪 476万640円 1平米 144万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 528万9,600円 1平米 160万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 476万640円 1平米 144万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナ感染症の影響が緩和され、緩やかに持ち直しているが、資源価格高騰、海外金融動向等を注視する必要がある。 (2)良好な資金調達環境を背景に投資市場は堅調に推移している。賃貸市場はオフィスや店舗では一部弱さが残るが、住宅については概ね安定的である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はないが、資源高等に基づく一般的要因が飲食店舗等の客足に影響を与えて不透明感がややある。 (2)地域要因に特段の変動はない。コロナ禍により一時遠のいた百貨店等の客足は、現在では以前に近い水準にまで戻りつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501009 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区玉川３丁目１５９６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	122万5,963 円／平米 405万3,034 円／坪
推定価格 平米 坪	121万1,540 円／平米 400万5,351 円／坪
標準価格 平米 坪	152万3,950 円／平米 503万8,179 円／坪
査定価格 平米 坪	157万 円／平米 519万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501909 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区玉川３丁目１５９６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	103万7,579 円／平米 343万236 円／坪
推定価格 平米 坪	106万406 円／平米 350万5,702 円／坪
標準価格 平米 坪	152万3,572 円／平米 503万6,929 円／坪
査定価格 平米 坪	157万 円／平米 519万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	河川保全区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501018 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区玉川３丁目１５９６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	90万7,258 円／平米 299万9,395 円／坪
推定価格 平米 坪	92万5,403 円／平米 305万9,382 円／坪
標準価格 平米 坪	158万7,312 円／平米 524万7,653 円／坪
査定価格 平米 坪	163万 円／平米 538万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区玉川３丁目１５９６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万6,665 円／平米 246万8,474 円／坪
推定価格 平米 坪	76万1,598 円／平米 251万7,843 円／坪
標準価格 平米 坪	149万3,329 円／平米 493万6,946 円／坪
査定価格 平米 坪	154万 円／平米 509万1,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情