路線価 (2023) 東京都世田谷区代田1-368-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区代田１丁目３６８番２
価格時点	2023 年
駅名	世田谷代田駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 171万9,120 円
1平米当たり	1平米 52万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 239万3,544 円 1平米 72万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (155 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 239万6,850 円／坪 1平米 72万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は世田谷区及び隣接区内に所在する準幹線道路沿いに、店舗や低中層の共同住宅等が建築可能な近隣商業地域である。需要者の中心は地縁を有する個人事業者及び法人、不動産業者等が考えられる。商況性が低いため、背後の住宅地との代替競争関係の中で価格形成がされることも多い。梅丘通り沿いの物件供給が少ないため、市場の中心価格帯の把握は困難であるが、１５０㎡程度の画地で１億円台前半程度と把握される。 (2) 同一需給圏は主に世田谷区内の私鉄沿線各駅徒歩圏に存する近隣商業地域。需要者は個人投資家や企業経営者等の富裕層、地縁性を有する法人、不動産業者等。繁華性が乏しい商業地域のため新型コロナ禍以前より需要は低位安定的に推移してきたが、背後住宅地域の地価水準との価格牽連性により需要が回復して地価は上昇傾向。中心価格帯は取引件数が少ないことに加え、立地・規模により様々で把握が困難ですが、収益物件は総額２～５．５億程度の取引が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏において実際に取引された事例を基に試算しており、市場の実勢を反映しており信頼性は高い。収益価格は最有効使用の建物を想定して、地域の市場賃料を基に試算した。標準地は梅丘通り沿いの近隣商業地域内にあるが、土地価格に見合うほどの賃料水準が得られず、収益価格はやや低位に試算されたものと思料する。よって比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は低中層の店舗併用住宅が多く建ち並ぶ繁華性の乏しい近隣商業地域である近隣地域と地域特性が類似する取引事例より試算し、実証性が高く市場の実態を反映しています。収益価格は３階建の店舗兼共同住宅の賃貸稼働を想定したが、商住混在する繁華性の乏しい容積率制限２００％の地域特性等から低位に試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との価格検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定いたしました。
交通
交通施設	世田谷代田駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	46.9 坪 (155 平米)
私道分面積	3 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低中層店舗兼共同住宅が多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区代田１丁目３６８番２
標準地の範囲
東	55 m
西	50 m
南	15 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は梅丘通り沿いの近隣商業地域で地域要因の大きな変動はなく、今後も現状のまま維持するものと予測される。地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (2)低中層の店舗兼共同住宅が多い梅丘通り沿いの繁華性が乏しい近隣商業地域で将来的には純然たる住宅用途の建物が増えると予測。地価は概ね同水準にある背後住宅地域の地価動向等をも考慮し上昇傾向が続くと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 248万2,806 円 1平米 75万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 249万6,030 円 1平米 75万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 248万2,806円 1平米 75万1,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 231万7,506円 1平米 70万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 249万6,030円 1平米 75万5,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 231万7,506円 1平米 70万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会経済活動の正常化や低金利政策の継続による安定的な資金調達環境を背景に不動産投資需要は堅調である。 (2)新型コロナ感染症抑制と経済活動を両立した景気回復が進むが、海外経済の悪化、物価上昇による消費の下振れが懸念される。区内人口はほぼ横這い。
地域要因
(1)梅丘通り沿いの店舗、低中層の共同住宅等が見られる近隣商業地域で、背後の住宅需要も堅調なため、安定的に推移している。 (2)区内では低中位価格帯の商業地域で商業繁華性は乏しいが、背後住宅地域と同程度の地価水準にあり需要が増加。なお、地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501003 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代田１丁目３６８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万4,155 円／平米 312万1,376 円／坪
推定価格 平米 坪	88万6,457 円／平米 293万627 円／坪
標準価格 平米 坪	72万6,604 円／平米 240万2,153 円／坪
査定価格 平米 坪	74万8,000 円／平米 247万2,888 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501004 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代田１丁目３６８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万3,030 円／平米 239万337 円／坪
推定価格 平米 坪	70万8,991 円／平米 234万3,924 円／坪
標準価格 平米 坪	68万9,010 円／平米 227万7,867 円／坪
査定価格 平米 坪	71万 円／平米 234万7,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代田１丁目３６８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	136万544 円／平米 449万7,958 円／坪
推定価格 平米 坪	76万9,463 円／平米 254万3,845 円／坪
標準価格 平米 坪	76万4,114 円／平米 252万6,161 円／坪
査定価格 平米 坪	78万7,000 円／平米 260万1,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501003 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区代田１丁目３６８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万1,235 円／平米 245万523 円／坪
推定価格 平米 坪	74万3,439 円／平米 245万7,809 円／坪
標準価格 平米 坪	73万6,078 円／平米 243万3,474 円／坪
査定価格 平米 坪	75万8,000 円／平米 250万5,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情