路線価 (2023) 東京都世田谷区松原3-837-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区松原３丁目８３７番２
価格時点	2023 年
駅名	下高井戸駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 214万8,900 円
1平米当たり	1平米 65万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億8,200万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 295万5,564 円 1平米 89万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1億8,300万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 295万8,870 円／坪 1平米 89万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、世田谷区及び周辺区の幹線道路沿いの路線商業地域等である。主たる需要者は収益用賃貸マンションの建設を目的とした不動産業者や投資家等で、まとまった画地では分譲マンション開発業者等も想定される。高容積率の物件供給は少なく土地需要は堅調に推移している。取引の中心価格帯は、対象標準地規模で土地総額２億円弱程度と把握されるが、規模や立地、取引当事者の属性等の条件により幅がみられる。 (2) 同一需給圏は世田谷区及び周辺区等の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者層は投資目的や事業目的の法人、個人等である。最寄駅への接近性、都心へのアクセスも良好であり、稀少性から需要は底堅い。市場での中心価格帯は土地２００㎡前後で１億８千万円から２億円程度であり、複合不動産の総額については建物等により個別的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は幹線道路・準幹線道路沿いの１年以内に成約した複数の取引事例から求めており、市場動向を反映した実証性ある価格である。また収益性重視の取引も多いことから、土地残余法を適用して収益用建物の賃貸想定から求めた収益価格の信頼性は高い。よって、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の幹線道路沿いの路線商業地を中心に取引事例を収集し、実証的で規範性の高い価格が求められた。一方、投資目的の需要は投資採算性を重視することから、土地残余法による収益価格も理論的妥当性を有する。したがって、地域の特性等に留意し、市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	下高井戸駅　北東方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B1
周辺の利用状況	マンションと事務所ビルが混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	43 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区松原３丁目８３７番２
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	13 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンションと事務所ビルが混在する路線商業地域として成熟しており、地域要因に大きな変動は見られないことから、今後も同環境を維持していくものと予測する。 (2)中高層マンション、事務所ビル等が混在する路線商業地域である。地域に変化をもたらす特段の要因等はみられず、当面は現状のまま推移するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 307万4,580 円 1平米 93万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 309万4,416 円 1平米 93万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 307万4,580円 1平米 93万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 285万9,690円 1平米 86万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 309万4,416円 1平米 93万6,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 285万9,690円 1平米 86万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており、不動産市況も回復傾向で推移している。今後は金利や物価動向等の影響が懸念される。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は薄らいでおり、店舗等の需要も回復傾向となり、地価はやや上昇傾向となっている。
地域要因
(1)マンションと事務所ビル等が混在する路線商業地域で、供給は少なく需要は堅調である。地域要因に大きな変動はない。 (2)用途の多様性ある駅徒歩圏の路線商業地域である。地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501001 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区松原３丁目８３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	72万9,344 円／平米 241万1,211 円／坪
推定価格 平米 坪	68万6,124 円／平米 226万8,326 円／坪
標準価格 平米 坪	89万4,555 円／平米 295万7,399 円／坪
査定価格 平米 坪	92万1,000 円／平米 304万4,826 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	5.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50806 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都世田谷区松原３丁目８３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万6,612 円／平米 269万9,719 円／坪
推定価格 平米 坪	82万7,733 円／平米 273万6,485 円／坪
標準価格 平米 坪	95万8,024 円／平米 316万7,227 円／坪
査定価格 平米 坪	98万7,000 円／平米 326万3,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	95 ％
基準容積率	193 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501005 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区松原３丁目８３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	73万1,388 円／平米 241万7,969 円／坪
推定価格 平米 坪	71万1,884 円／平米 235万3,489 円／坪
標準価格 平米 坪	86万7,094 円／平米 286万6,613 円／坪
査定価格 平米 坪	89万3,000 円／平米 295万2,258 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501002 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区松原３丁目８３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	100万4,665 円／平米 332万1,422 円／坪
推定価格 平米 坪	102万2,749 円／平米 338万1,208 円／坪
標準価格 平米 坪	91万5,621 円／平米 302万7,043 円／坪
査定価格 平米 坪	94万3,000 円／平米 311万7,558 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	（１００／３００
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501011 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区松原３丁目８３７番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	113万6,786 円／平米 375万8,215 円／坪
推定価格 平米 坪	78万8,790 円／平米 260万7,740 円／坪
標準価格 平米 坪	87万7,408 円／平米 290万711 円／坪
査定価格 平米 坪	90万4,000 円／平米 298万8,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	55 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情