路線価 (2023) 東京都世田谷区若林5-576-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区若林５丁目５７６番４
価格時点	2023 年
駅名	若林駅 から 170m
路線価
1坪当たり	1坪 188万4,420 円
1平米当たり	1平米 57万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	2億8,300万 円 (379 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 247万2,888 円 1平米 74万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2億8,300万 円 (379 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 247万2,888 円／坪 1平米 74万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね世田谷区及び隣接区内の路線商業地域等である。需要者は個人または法人投資家、不動産会社のほか、自用の店舗事業者等も想定される。街路の性格等から高い商業繁華性は形成されていないが、若林駅から近いほか、三軒茶屋駅からも徒歩圏内にあるなど利便性に優れるため、共同住宅等としての賃貸需要は安定しており、投資家等による堅調な需要が見込まれる。画地規模、需要動機等による幅が大きく、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は世田谷区及び周辺区の鉄道駅に近い幹線道路沿いの路線商業地域を中心とする商業地域である。需要者は投資目的の法人又は個人投資家や不動産業者であり、また、沿道サービス施設等の業務用不動産として利用することを目的とする事業者も想定される。優良な投資物件に関しては、供給が限定的である一方で需要は堅調で、利回りは低下傾向である。需要の中心となる価格帯は規模等により幅があり、また利回りは建物等により個別的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は不動産の収益性を反映した価格であり、商業地においては取引の指標となり得るが、想定要素や予測の不確実性を含む点で流動的な側面も有する。他方、比準価格は対象標準地と代替競争関係にある商業地の取引事例から求めた価格であり、市場性のみならず収益性をも反映して高い説得力が認められると判断される。したがって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は環状七号線沿いの路線商業地域に所在し、需要者は投資目的の法人又は個人投資家や不動産業者並びに沿道サービス施設等の業務用不動産として利用することを目的とする事業者である。したがって、世田谷区の鉄道駅に近い幹線道路沿いの路線商業地域を中心とする商業地域に所在する取引事例から比準した比準価格と賃貸経営の投資採算性を示す収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	若林駅北方
距離	170 m
土地の状態
土地面積	114.6 坪 (379 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗兼住宅が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	高度地区３種
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区若林５丁目５７６番４
標準地の範囲
東	40 m
西	15 m
南	45 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３	高度地区３種
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域として成熟しており、当面は現在の地域要因が維持されるものと予測する。賃貸住宅用地等として高い立地適格性が認められ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)近隣地域は中小規模の店舗兼住宅が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 261万1,740 円 1平米 79万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 259万5,210 円 1平米 78万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 261万1,740円 1平米 79万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 239万238円 1平米 72万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 259万5,210円 1平米 78万5,000円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2019年	1坪 239万238円 1平米 72万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)良好な資金調達環境を背景に投資市場は堅調に推移している。賃貸市場はオフィスや店舗では一部弱さが残るが、住宅については概ね安定的である。 (2)わが国の景気は、緩やかに持ち直している。海外景気の下振れ、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等に注視が必要である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。環状七号線の沿道に位置しており、地区計画による規制もあって、通常は中高層建物の敷地としての利用が見込まれる。 (2)不動産市況以外に不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501003 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区若林５丁目５７６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	94万4,155 円／平米 312万1,376 円／坪
推定価格 平米 坪	88万6,457 円／平米 293万627 円／坪
標準価格 平米 坪	79万773 円／平米 261万4,296 円／坪
査定価格 平米 坪	79万9,000 円／平米 264万1,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501005 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区若林５丁目５７６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	73万1,388 円／平米 241万7,969 円／坪
推定価格 平米 坪	71万1,884 円／平米 235万3,489 円／坪
標準価格 平米 坪	73万3,901 円／平米 242万6,277 円／坪
査定価格 平米 坪	74万1,000 円／平米 244万9,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501001 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区若林５丁目５７６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	72万9,344 円／平米 241万1,211 円／坪
推定価格 平米 坪	68万6,124 円／平米 226万8,326 円／坪
標準価格 平米 坪	75万6,476 円／平米 250万910 円／坪
査定価格 平米 坪	76万4,000 円／平米 252万5,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	5.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501007 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区若林５丁目５７６番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	81万9,726 円／平米 271万14 円／坪
推定価格 平米 坪	79万60 円／平米 261万1,938 円／坪
標準価格 平米 坪	84万5,889 円／平米 279万6,509 円／坪
査定価格 平米 坪	85万4,000 円／平米 282万3,324 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	85 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情