路線価 (2023) 東京都世田谷区用賀2-4-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区用賀２丁目４番５
価格時点	2023 年
駅名	桜新町駅 から 750m
路線価
1坪当たり	1坪 191万7,480 円
1平米当たり	1平米 58万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7,840万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 246万9,582 円 1平米 74万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	7,820万 円 (105 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 246万2,970 円／坪 1平米 74万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、世田谷区及び隣接区内の幹線道路沿いの路線商業地域である。主な需要者は、中小規模の事業者、投資家、マンションデベロッパー等である。路線商業地は供給が少なく、希少性から需要は底堅い。土地取引は少なく、また規模・立地・利用目的によって価格に幅があるが、取引の大まかな中心価格帯は坪２５０万円程度である。 (2) 同一需給圏は主として世田谷区及び周辺区における幹線又は準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は主に幹線道路沿いに素地を求める事業法人や投資目的の法人・個人又は収益用不動産素地を求めるマンション開発業者である。最寄駅から徒歩圏内に所在し、周辺にはファミリーレストランや専門学校も見られるなど多様な用途が見込まれ、供給が限られることから希少性が認められる。中心価格帯は標準的画地規模で８千万円前後の水準とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引事例に基づいて求めた価格であり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。他方、収益価格は投資採算の観点から収益性を反映した理論的な価格であるが、本件は店舗兼共同住宅を想定したため比準価格より低めに求められた。また、対象標準地は幹線道路沿いの希少性が高い土地であり、一部自用目的の需要も想定される。そこで、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて求めたものであり、市場の実態を反映し説得力を有する。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、低層階が店舗で中層階以上が住宅という店舗兼共同住宅を中心とする地域であることから、比準価格より低位に求められた。従って、本件においては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡も考慮したうえで鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	桜新町駅南方
距離	750 m
土地の状態
土地面積	31.8 坪 (105 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区用賀２丁目４番５
標準地の範囲
東	20 m
西	45 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	9 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、幹線道路沿いに、店舗・事務所・共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面現状の利用形態が維持されると予測する。 (2)近隣地域は幹線道路沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 253万9,008 円 1平米 76万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 252万5,784 円 1平米 76万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 253万9,008円 1平米 76万8,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 240万3,462円 1平米 72万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 252万5,784円 1平米 76万4,000円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 240万3,462円 1平米 72万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナ感染症による停滞から持ち直しの動きがみられる。不動産取引も回復傾向にある。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は依然として残るものの、低金利や経済活動の正常化への期待を背景に住宅地、商業地共に地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)地域要因の変動は見られないが、上記の一般的要因を反映し、また徒歩圏の路線商業地は希少性があり、投資需要も堅調である。 (2)地域要因の変動はない。最寄駅から徒歩圏内の幹線道路沿いの路線商業地域であり、業務用途・住宅用途のいずれも見込まれ需要は堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501002 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区用賀２丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	100万4,665 円／平米 332万1,422 円／坪
推定価格 平米 坪	102万2,749 円／平米 338万1,208 円／坪
標準価格 平米 坪	76万7,830 円／平米 253万8,446 円／坪
査定価格 平米 坪	76万8,000 円／平米 253万9,008 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	（１００／３００
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501005 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区用賀２丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	73万1,388 円／平米 241万7,969 円／坪
推定価格 平米 坪	71万1,884 円／平米 235万3,489 円／坪
標準価格 平米 坪	76万560 円／平米 251万4,411 円／坪
査定価格 平米 坪	76万1,000 円／平米 251万5,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501011 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区用賀２丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	113万6,786 円／平米 375万8,215 円／坪
推定価格 平米 坪	78万8,790 円／平米 260万7,740 円／坪
標準価格 平米 坪	77万5,605 円／平米 256万4,150 円／坪
査定価格 平米 坪	77万6,000 円／平米 256万5,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	55 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501008 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区用賀２丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	71万6,796 円／平米 236万9,728 円／坪
推定価格 平米 坪	68万2,663 円／平米 225万6,884 円／坪
標準価格 平米 坪	77万3,118 円／平米 255万5,928 円／坪
査定価格 平米 坪	77万3,000 円／平米 255万5,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	501001 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区用賀２丁目４番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	72万9,344 円／平米 241万1,211 円／坪
推定価格 平米 坪	68万6,124 円／平米 226万8,326 円／坪
標準価格 平米 坪	76万2,360 円／平米 252万362 円／坪
査定価格 平米 坪	76万2,000 円／平米 251万9,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	5.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情