路線価 (2023) 東京都世田谷区桜上水4-430-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区桜上水４丁目４３０番１２
価格時点	2023 年
駅名	桜上水駅 から 70m
路線価
1坪当たり	1坪 211万5,840 円
1平米当たり	1平米 64万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	9,710万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 274万3,980 円 1平米 83万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	9,710万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 274万3,980 円／坪 1平米 83万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京王線等の各沿線最寄駅から徒歩で利便性ある駅前近隣商業地域の圏域である。最寄駅前至近の地元居住者中心の近隣商業地で主な需要者は地縁性ある小売業者や個人投資家等であり、需給は比較的安定しているが当面大きな商圏拡大等の要因はなく、都心部方面への利便性に優ることから店舗兼共同住宅用地としての需要が比較的高い。土地単独取引は少なくやや幅があるが概ね２９０～３００万円／坪程度、総額１～２億円程度までが需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、区内私鉄の各沿線における近隣商業地域である。主な需要者は中小規模の事業者及び個人投資家等が主体と思慮する。駅前近隣商業地域であり、商圏は小さいものの、駅近の立地であり、店舗、住宅ともに安定的な賃貸需要は望める。近年は物件の供給が少ないため、取引件数も少なく個別性が高い。そのため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄駅から近く徒歩利便性に優る小売店舗が建ち並ぶ、背後の住宅地域地元居住者中心の駅前近隣商業地としての近隣地域の特性及び収益目的の取引が中心であり、都心部方面への通勤利便性等から近隣地域周辺では店舗兼共同住宅用地としての需要が比較的高い状況等を総合的に考慮して、取引の実証性を示す比準価格を重視し、収益性着目の取引市場の動向を反映する収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。 (2) 取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある商業地の事例を中心に収集し比準した。採用した取引事例について時点修正及び要因比較等は適正になされており信頼性は高いものと判断される。収益還元法では対象地の特性を考慮した土地残余法を適用した。市場性を反映した比準価格を重視し、対象標準地が商業地域に存することも考慮し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	桜上水駅　北東方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	35.4 坪 (117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区桜上水４丁目４３０番１２
標準地の範囲
東	15 m
西	20 m
南	5 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅から徒歩利便性に優る小売店舗が建ち並ぶ地元中心の駅前近隣商業地域として、当面現状を維持していくものと予測する。 (2)近隣地域は店舗兼共同住宅を中心とする近隣商業地域として熟成した地域であり、特段の地域要因の変化は見込まれず、今後とも現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 283万6,548 円 1平米 85万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 282万3,324 円 1平米 85万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 283万6,548円 1平米 85万8,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 266万1,330円 1平米 80万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 282万3,324円 1平米 85万4,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 266万1,330円 1平米 80万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかに持ち直しており先行きについてもウィズコロナの下で持ち直しが期待される。住宅建設は底堅い動きで公共投資は底堅く推移している。 (2)経済一般は新型コロナ、コスト高等の不安要素はあるものの、概ね回復傾向の中、区内の不動産需要は一定の強弱はあるが、概ね強含み傾向にある。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩利便性に優る繁華性は中程度の地元中心の駅前近隣商業地であり地価は上昇傾向にある。その他、特に地域要因の変動はない。 (2)駅前の近隣商業地域であり、地域の土地需要は安定的と言える。地価も堅調を維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501001 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜上水４丁目４３０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	82万5,555 円／平米 272万9,285 円／坪
推定価格 平米 坪	81万9,143 円／平米 270万8,087 円／坪
標準価格 平米 坪	85万7,741 円／平米 283万5,692 円／坪
査定価格 平米 坪	85万8,000 円／平米 283万6,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501001 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜上水４丁目４３０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	68万3,188 円／平米 225万8,620 円／坪
推定価格 平米 坪	69万1,386 円／平米 228万5,722 円／坪
標準価格 平米 坪	85万2,510 円／平米 281万8,398 円／坪
査定価格 平米 坪	85万3,000 円／平米 282万18 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501009 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜上水４丁目４３０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万4,116 円／平米 255万9,227 円／坪
推定価格 平米 坪	82万3,008 円／平米 272万864 円／坪
標準価格 平米 坪	86万887 円／平米 284万6,092 円／坪
査定価格 平米 坪	86万1,000 円／平米 284万6,466 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	501013 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区桜上水４丁目４３０番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	74万7,711 円／平米 247万1,933 円／坪
推定価格 平米 坪	73万9,000 円／平米 244万3,134 円／坪
標準価格 平米 坪	85万9,302 円／平米 284万852 円／坪
査定価格 平米 坪	85万9,000 円／平米 283万9,854 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情