路線価 (2023) 東京都世田谷区奥沢5-316-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 世田谷区東京都世田谷区奥沢５丁目３１６番９
価格時点	2023 年
駅名	自由が丘駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 323万9,880 円
1平米当たり	1平米 98万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1億8,000万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 423万1,680 円 1平米 128万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1億8,000万 円 (141 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 423万1,680 円／坪 1平米 128万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東急線沿線の駅前の商業地域である。需要者は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人・事業者及び不動産ディベロッパーをはじめとし全国展開をする大手資本などである。駅から近くに位置するため繁華性・知名度が高く底堅い需要がある。取引される価格帯はまちまちであり、土地の供給は限定的な地域であるため需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (2) 同一需給圏は、世田谷区及び隣接区の背後に優良な住宅地域が存する商業地域である。主な需要者は不動産業者や個人投資家等である。良好な投資環境と自由が丘エリアの不動産に対する底堅い需要にも支えられ、供給が相対的に少ない中で、用途の多様性も認められる商業地に対する需要は安定しており、利回りは低下傾向である。需要の中心となる価格帯は規模等により幅があり、また利回りは建物等により個別的である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法では対象標準地と代替関係にある商業地の事例を中心に収集し比準した。採用した取引事例について時点修正・要因比較等は適正になされており信頼性は高いものと判断される。収益還元法では土地残余法を適用した。比準価格を重視し、対象標準地が収益性を重視すべき商業地域に存することも考慮して収益価格を関連づけるのが妥当と判断した。さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自由が丘駅周辺の商業地域に所在し、典型的な需要者は投資目的の不動産業者や個人投資家等であることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格と賃貸経営の投資採算性を示す収益価格を検討すると考えられる。両試算価格を再吟味した結果、妥当性は検証できたことを踏まえ、両価格の説得力は同程度であることから、比準価格と収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	自由が丘駅　南西方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	42.6 坪 (141 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模な店舗兼共同住宅等が多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	世田谷区東京都世田谷区奥沢５丁目３１６番９
標準地の範囲
東	15 m
西	30 m
南	25 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は自由ヶ丘駅徒歩圏内の店舗兼共同住宅が多く建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域内での格別の変動要因は認められないため、当分は現状維持のままで推移すると予測する。 (2)小規模な店舗兼共同住宅等が多い近隣商業地域であり、地域内に格別の変動要因はないことから当分は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 446万3,100 円 1平米 135万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 446万3,100 円 1平米 135万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 446万3,100円 1平米 135万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 406万6,380円 1平米 123万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 446万3,100円 1平米 135万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2019年	1坪 406万6,380円 1平米 123万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、ウィズコロナの下で各種政策効果もあって、緩やかに持ち直しの動きがみられる。 (2)わが国の景気は、緩やかに持ち直している。海外景気の下振れ、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等に注視が必要である。
地域要因
(1)地域要因の変動は見られないが、経済情勢を反映して当該地域の地価は、商業地としての需要が堅調で、上昇傾向にある。 (2)不動産市況以外に不動産の価格に影響を与える地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	501008 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区奥沢５丁目３１６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	147万4,995 円／平米 487万6,333 円／坪
推定価格 平米 坪	145万7,811 円／平米 481万9,523 円／坪
標準価格 平米 坪	136万7,553 円／平米 452万1,130 円／坪
査定価格 平米 坪	137万 円／平米 452万9,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	501001 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区奥沢５丁目３１６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	103万6,256 円／平米 342万5,862 円／坪
推定価格 平米 坪	109万6,957 円／平米 362万6,540 円／坪
標準価格 平米 坪	134万1,023 円／平米 443万3,422 円／坪
査定価格 平米 坪	134万 円／平米 443万40 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	501909 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	世田谷区
地域	東京都世田谷区奥沢５丁目３１６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	103万7,579 円／平米 343万236 円／坪
推定価格 平米 坪	106万406 円／平米 350万5,702 円／坪
標準価格 平米 坪	133万7,208 円／平米 442万810 円／坪
査定価格 平米 坪	134万 円／平米 443万40 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	河川保全区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５１１１２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	目黒区
地域	東京都世田谷区奥沢５丁目３１６番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	133万3,291 円／平米 440万7,860 円／坪
推定価格 平米 坪	135万4,624 円／平米 447万8,387 円／坪
標準価格 平米 坪	132万5,464 円／平米 438万1,984 円／坪
査定価格 平米 坪	133万 円／平米 439万6,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情