路線価 (2023) 東京都渋谷区神宮前4-18-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区神宮前４丁目１８番７
価格時点	2023 年
駅名	表参道駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 565万3,260 円
1平米当たり	1平米 171万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	7億4,800万 円 (337 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 733万9,320 円 1平米 222万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	7億5,200万 円 (337 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 737万2,380 円／坪 1平米 223万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 表参道背後の住宅地域である。同一需給圏は渋谷区、港区等の品等が高い住宅地域一帯である。主たる需要者は、自宅兼事務所、自宅使用目的の中小企業の経営者等や富裕者層で、投資目的の個人・法人も存在する。地域において供給は少ない状態が続き、希少価値を有し需要は根強い。土地は２００万円／㎡を超える取引が多く、画地規模や地域性によって、取引総額は大きく異なり、市場における一定の総額価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、渋谷区の比較的品等の高い住宅地域の圏域である。需要者は、企業経営者や富裕層などの一次取得者層のほか、賃貸収益目的の投資家や法人も見られる。表参道背後の整然とした品位のある共同住宅地域にあり、今後の金利動向は気がかりだが、ウィズコロナの下、住宅需要は依然堅調なためマンション用地は高値で取引されている。需要の中心となる価格帯であるが、平米単価では２２０万円を超え、土地建物総額では数十億円となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存し、品等が高い住居系地域内の取引事例により価格が決定されており、市場性を反映している。収益価格は、当該地域は居住の快適性・利便性等の外に、収益性を重視して新規に土地を取得し共同住宅等を建築する投資家等も存在すると判断され、規範性をある程度有する。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、対象標準地の存する神宮前地区の５事例から得られたものであり、市場の実勢を反映した実証的な規範性の高い価格である。収益価格は中層マンションとして賃貸する場合の収益性を反映している。住宅地として居住の快適性や利便性、資産価値等を重視した取引が多いが、賃貸収益目的の投資家需要もあることから、比準価格を重視しつつも、収益価格をも参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	表参道駅　北西方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	101.9 坪 (337 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区神宮前４丁目１８番７
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位北　５．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)表参道背後の品等が高く用途の多様性を有する住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持していくものと予測する。 (2)戦前は「穏田」地区として旧陸軍将校クラスが居住した街路・環境の優れた邸宅地域であったが、ファッション中心区にあり、グレードの高い中層マンションへの建替が今後も進行していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 776万9,100 円 1平米 235万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 776万9,100 円 1平米 235万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 776万9,100円 1平米 235万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2022年	1坪 707万4,840円 1平米 214万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 776万9,100円 1平米 235万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 707万4,840円 1平米 214万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス禍等により、不動産市場等への影響が若干残る地域・地区もあるものの、全体的には回復傾向が顕著である。 (2)景気はウィズコロナの下で各種政策の効果もあり持ち直していくことが期待されるが、物価上昇、供給面の制約等の影響に十分注意する必要がある。
地域要因
(1)渋谷区神宮前地域の用途の多様性を有する住宅地域として、需要は底堅い。地域的要因に影響を与える大きな変動はない。 (2)金融緩和による富裕層の堅調だった住宅需要を背景に、グレードの高いマンションへの建替が、地価水準に影響を与えている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１５公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前４丁目１８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	165万8,988 円／平米 548万4,614 円／坪
推定価格 平米 坪	171万2,076 円／平米 566万123 円／坪
標準価格 平米 坪	220万6,284 円／平米 729万3,975 円／坪
査定価格 平米 坪	229万 円／平米 757万740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前４丁目１８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	197万9,806 円／平米 654万5,239 円／坪
推定価格 平米 坪	197万288 円／平米 651万3,772 円／坪
標準価格 平米 坪	227万2,535 円／平米 751万3,001 円／坪
査定価格 平米 坪	236万 円／平米 780万2,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６５公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前４丁目１８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	212万8,616 円／平米 703万7,204 円／坪
推定価格 平米 坪	211万2,242 円／平米 698万3,072 円／坪
標準価格 平米 坪	231万3,518 円／平米 764万8,491 円／坪
査定価格 平米 坪	241万 円／平米 796万7,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前４丁目１８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	153万8,992 円／平米 508万7,908 円／坪
推定価格 平米 坪	160万8,160 円／平米 531万6,577 円／坪
標準価格 平米 坪	198万7,837 円／平米 657万1,789 円／坪
査定価格 平米 坪	207万 円／平米 684万3,420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情