路線価 (2023) 東京都渋谷区松濤1-26-37外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区松濤１丁目２６番３７外
価格時点	2023 年
駅名	渋谷駅 から 960m
路線価
1坪当たり	1坪 476万640 円
1平米当たり	1平米 144万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	12億7,000万 円 (659 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 634万7,520 円 1平米 192万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	12億7,000万 円 (659 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 634万7,520 円／坪 1平米 192万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 近隣地域は環境の優れた住宅地域で、同一需給圏は渋谷区とその周辺区内の類似の住宅地の存する圏域である。典型的な買手として、自ら居住する目的の富裕者などが想定される。常に一定の需要があり、地価は緩やかに上昇している。規模や街路条件などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は主として渋谷区及び周辺区内に存するブランド力を有する高級住宅地域である。需要者は自己使用を目的とする富裕層のほか立地優位性に着目した不動産業者、投資家等である。知名度、ブランド力を有する住環境が良好な旧来からの高級住宅地域で富裕層等の選好性は高く、供給が少ないことから需要は底堅い。市場での中心価格帯は画地規模により様々であるが、坪当たり６００万～７００万円程度の取引が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では、十分な資料に基づいて適切に試算価格を求めることができた。ただし、自ら居住する目的の買手は、取引意思決定に際して収益性より代替不動産との価格バランスを重視する傾向がある。そこで、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方収益価格は収益性に基づいた理論的な価格であるが変動要因を含む。当該地域の市場参加者は代替競争関係にある不動産の取引価格、稀少性、ブランド力、居住の快適性等を指標として意思決定する。本件では市場参加者の意思決定要因を勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、市場実勢を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	渋谷駅北西方
距離	960 m
土地の状態
土地面積	199.3 坪 (659 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅兼車庫
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区松濤１丁目２６番３７外
標準地の範囲
東	70 m
西	90 m
南	90 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	知名度の高い高級住宅地域
街路	基準方位北６ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)知名度の高い高級住宅地域として熟成しており、これからも現状を維持すると予測する。 (2)松濤エリアはブランド力を有する高級住宅地域として周知されており、今後も閑静な住環境を維持し推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 661万2,000 円 1平米 200万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 674万4,240 円 1平米 204万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 661万2,000円 1平米 200万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2022年	1坪 614万9,160円 1平米 186万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 674万4,240円 1平米 204万円
前年から次年への変動率 3.2 ％
2019年	1坪 614万9,160円 1平米 186万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が薄らいだ上、需要が堅調なため、渋谷区の住宅地価は緩やかに上昇している。 (2)景気は緩やかに持ち直している。区内不動産市場はウィズコロナの下で各種政策の効果もあって上昇基調で推移。
地域要因
(1)長らく環境の優れた住宅地域としての地位を保持している。格別の変動要因はない。 (2)供給が少ない知名度、ブランド力、市場競争力を保持する高級住宅地域で需要は底堅く上昇基調で推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５９公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区松濤１丁目２６番３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	202万6,558 円／平米 669万9,801 円／坪
推定価格 平米 坪	210万4,811 円／平米 695万8,505 円／坪
標準価格 平米 坪	213万376 円／平米 704万3,023 円／坪
査定価格 平米 坪	228万 円／平米 753万7,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低敷地２００㎡
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１５公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区松濤１丁目２６番３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	165万8,988 円／平米 548万4,614 円／坪
推定価格 平米 坪	171万2,076 円／平米 566万123 円／坪
標準価格 平米 坪	199万7,755 円／平米 660万4,578 円／坪
査定価格 平米 坪	214万 円／平米 707万4,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１７公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区松濤１丁目２６番３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	134万5,436 円／平米 444万8,011 円／坪
推定価格 平米 坪	134万9,393 円／平米 446万1,093 円／坪
標準価格 平米 坪	172万9,991 円／平米 571万9,350 円／坪
査定価格 平米 坪	185万 円／平米 611万6,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	212 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区松濤１丁目２６番３７外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	128万8,876 円／平米 426万1,024 円／坪
推定価格 平米 坪	132万5,521 円／平米 438万2,172 円／坪
標準価格 平米 坪	185万6,472 円／平米 613万7,496 円／坪
査定価格 平米 坪	199万 円／平米 657万8,940 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情