土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都渋谷区恵比寿3-28-26 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 渋谷区
東京都渋谷区恵比寿3丁目28番26 (渋谷)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅、マンション等が混在する住宅地域)
  • 恵比寿駅 から 900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
376万8,840
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
114万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 渋谷区東京都渋谷区恵比寿3丁目28番26
価格時点 2023
駅名 恵比寿駅 から 900m
路線価
1坪当たり 1坪 376万8,840
1平米当たり 1平米 114万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月07日
鑑定評価額 総額
3億4,100万
(249 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 452万9,220
1平米 137万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月15日
鑑定評価額 総額
3億4,100万
(249 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 452万9,220 円/坪
1平米 137万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏をJR山手線「恵比寿」・東京メトロ日比谷線「広尾」駅より徒歩圏の利便性の優れた住宅地域と判定した。主たる需要者は、自己居住用を目的とした地縁性のある富裕層が中心となるが、賃貸需要も安定した地域で、相応の規模があれば投資目的の個人投資家も考えられる。居住用を中心として需要は旺盛な地域で地価は上昇基調が継続している。当該地域の土地の取引は、㎡単価120~150万円、総額2~3億円台が中心となっている。

(2) 同一需給圏は渋谷区及びその周辺の標準住宅地域である。需要者は自己居住用として購入する高収入世帯、賃貸運営を目的に取得する不動産業者、個人投資家等が中心となる。住宅地として選好性のある恵比寿、広尾駅勢圏にあり、実需としての取得需要は底堅い。中心となる価格帯は、立地条件、規模等によって異なるが、土地1㎡当たりの単価で100~150万円程度となる。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は恵比寿・広尾駅徒歩圏の規範性の高い取引事例を比準した価格を比較考量して求めており市場性を反映した価格である。収益価格は中長期的に安定的と認められる純収益を還元利回りで還元して求めた価格で収益性を反映した価格である。上述の通り居住目的の需要が中心であるが、収益物件としての需要も認められることから、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地より求めた価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用しており、実証的な価格が得られた。主たる市場参加者は、意思決定に際して、居住の快適性、利便性を重視すると思われるが、周辺には共同住宅等も見られ、収益性・投資採算性に着目する需要者も認められる。したがって、本件では、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 恵比寿駅 南東方
距離 900 m
土地の状態
土地面積 75.3 坪 (249 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 3 m
現況 住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 3F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 8.2 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 渋谷区東京都渋谷区恵比寿3丁目28番26
標準地の範囲
60 m
西 60 m
30 m
0 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 25 m
面積 250 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はない
街路 基準方位 北、8.2m区道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)恵比寿駅徒歩圏に位置する、戸建住宅や中層の共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に変化を及ぼす要因は特になく、今後も当面は現状を維持して推移していくものと予測する。

(2)低層一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。恵比寿駅から徒歩圏内の閑静な住宅地として熟成しており、当面は現状を維持していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 495万9,000
1平米 150万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 469万4,520
1平米 142万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 495万9,000
1平米 150万
前年から次年への変動率 3.8 %
2022年
1坪 436万3,920
1平米 132万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 469万4,520
1平米 142万
前年から次年への変動率 3.8 %
2019年
1坪 436万3,920
1平米 132万
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)金融緩和継続を背景に不動産市場は底堅い動きが継続していたが、世界的な金融引締め、物価高、ウィズコロナの下で不透明感がでてきている。

(2)経済活動の正常化に伴う景気回復の期待感がある一方で、物価上昇、金融市場や為替市場等の動向に留意が必要である。

地域要因
(1)恵比寿駅徒歩圏の都心立地の交通利便性が高い住宅地域で、住宅需要が旺盛な地域であり、地価は上昇基調が継続している。

(2)住宅地として比較的人気の高い恵比寿エリアに存しており、需要は引き続き堅調である。

個別的要因 (1)個別的要因に変動要因は特にない。代替競争関係にある不動産と比較した競争力は普通である。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 56公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区恵比寿3丁目28番26
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
158万926 円/平米
522万6,541 円/坪
推定価格 平米
159万5,154 円/平米
527万3,579 円/坪
標準価格 平米
158万4,066 円/平米
523万6,922 円/坪
査定価格 平米
158万 円/平米
522万3,480 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 2.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 最低敷地120㎡
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 56公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区恵比寿3丁目28番26
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
150万1,976 円/平米
496万5,533 円/坪
推定価格 平米
139万8,485 円/平米
462万3,391 円/坪
標準価格 平米
148万6,169 円/平米
491万3,275 円/坪
査定価格 平米
149万 円/平米
492万5,940 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 158
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 3.7 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 15公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区恵比寿3丁目28番26
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
133万989 円/平米
440万250 円/坪
推定価格 平米
138万2,898 円/平米
457万1,861 円/坪
標準価格 平米
144万519 円/平米
476万2,356 円/坪
査定価格 平米
144万 円/平米
476万640 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 56公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区恵比寿3丁目28番26
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
194万1,311 円/平米
641万7,974 円/坪
推定価格 平米
197万1,763 円/平米
651万8,648 円/坪
標準価格 平米
157万1,126 円/平米
519万4,143 円/坪
査定価格 平米
157万 円/平米
519万420 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 10.6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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