路線価 (2023) 東京都渋谷区代々木5-30-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区代々木５丁目３０番１
価格時点	2023 年
駅名	参宮橋駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 297万5,400 円
1平米当たり	1平米 90万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3930 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 515万7,360 円 1平米 156万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (3930 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 515万7,360 円／坪 1平米 156万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は渋谷区及び周辺都区部にあってマンション開発用地が存する範囲と把握される。主な需要者は、マンション開発業者であるが、分譲マンション需要が高水準であることに加え、良好な資金調達環境の継続やウィズコロナ政策の浸透等もあって地価は強含み傾向にある。土地価格は、物件の立地条件、規模、形状等の画地条件等に起因するマンション用地としての投資採算性により大きく異なるため一概には言えず、需要の中心価格帯を見出すのは困難である。 (2) 同一需給圏は、都心５区のうちマンションが多く見られる住宅地域と判定した。需要者の中心は分譲マンション用地を取得する不動産会社、賃貸マンション保有目的の法人、不動産会社、個人等である。ファミリー向けや高級マンションの分譲の市況は好調である。居住スペースの広い高級賃貸マンションの賃料は横這い傾向にある。市場の中心価格帯は土地が５億～５０億円程度と幅広い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地はマンションを主体とする地域内に存する大規模画地であり、土地取引の中心はマンション用地の仕入を目的としたもので当該取引が地価形成の大きなウエイトを占めることから、開発に係る事業採算性を反映した開発法による価格をやや重視するとともに、取引事例に基づく実証的な比準価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 説得力に係る判断については、市場参加者は、マンションデベロッパーであり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を実証的に反映した比準価格及び事業の投資採算性を反映した開発法による価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同等と認められる。したがって、比準価格及び開発法による価格を重視し、鑑定評価額を決定する。
交通
交通施設	参宮橋駅南西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	1188.7 坪 (3930 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層のマンションが建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区代々木５丁目３０番１
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	90 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	60 m
奥行き	70 m
面積	4200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンション主体の住宅地域で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと予想する。 (2)共同住宅が建ち並ぶ居住環境が良好な住宅地域である。特段の変動要因はないので、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 528万9,600 円 1平米 160万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 515万7,360 円 1平米 156万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 528万9,600円 1平米 160万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 495万9,000円 1平米 150万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 515万7,360円 1平米 156万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 495万9,000円 1平米 150万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による影響が収束しつつある中、不動産市場に対する新たな不確定要素としてウクライナ情勢や円安・金利上昇等が懸念される。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和される中で、持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)渋谷区等、都心区における分譲マンション需要は全般的に強いことから、地価は上昇傾向で推移している。 (2)戸建住宅、低層の共同住宅等が存する住宅地域である。エンドユーザー向けの住宅需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争の関係にある他の不動産と比較しても市場競争力の点で大きな優劣はないと判断される。 (2)代替・競争の関係にある不動産と比較して、市場競争力の点で大きな優劣及び変動はないものと判断される。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６７公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区代々木５丁目３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	103万5,466 円／平米 342万3,251 円／坪
推定価格 平米 坪	112万2,180 円／平米 370万9,927 円／坪
標準価格 平米 坪	151万2,372 円／平米 499万9,902 円／坪
査定価格 平米 坪	162万 円／平米 535万5,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区代々木５丁目３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	117万3,040 円／平米 387万8,070 円／坪
推定価格 平米 坪	118万4,540 円／平米 391万6,089 円／坪
標準価格 平米 坪	145万1,642 円／平米 479万9,128 円／坪
査定価格 平米 坪	155万 円／平米 512万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都渋谷区代々木５丁目３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	90万6,976 円／平米 299万8,463 円／坪
推定価格 平米 坪	89万580 円／平米 294万4,257 円／坪
標準価格 平米 坪	141万3,619 円／平米 467万3,424 円／坪
査定価格 平米 坪	151万 円／平米 499万2,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	０３公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都渋谷区代々木５丁目３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	127万9,790 円／平米 423万986 円／坪
推定価格 平米 坪	137万6,785 円／平米 455万1,651 円／坪
標準価格 平米 坪	159万3,501 円／平米 526万8,114 円／坪
査定価格 平米 坪	171万 円／平米 565万3,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６２公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都渋谷区代々木５丁目３０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	131万912 円／平米 433万3,875 円／坪
推定価格 平米 坪	125万4,555 円／平米 414万7,559 円／坪
標準価格 平米 坪	150万2,461 円／平米 496万7,136 円／坪
査定価格 平米 坪	161万 円／平米 532万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	316 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情