路線価 (2023) 東京都渋谷区南平台町52-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区南平台町５２番８
価格時点	2023 年
駅名	渋谷駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 459万5,340 円
1平米当たり	1平米 139万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	5億4,700万 円 (304 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 595万800 円 1平米 180万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	5億4,700万 円 (304 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 595万800 円／坪 1平米 180万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、渋谷区及びその隣接区に存する比較的高級な住宅地域である。需要者の中心は、自己使用目的の個人、若しくは、中規模以上の画地については収益物件の開発を目的とするディベロッパー、投資家である。地域の名声を反映して需給は堅調に推移し、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、土地代で坪当たり５５０～６５０万円前後、総額で３億円～１０億円程度である。 (2) 同一需給圏は渋谷区内において住宅地としての品等等が良好な圏域である。需要者の中心は戸建住宅用地としてのエンドユーザーである。土地利用に大きな変化は見られない。エンドユーザー向け戸建住宅の売れ行きが好調で、地価は上昇傾向にある。市場の中心的な価格帯の単価は１６０～２００万円／㎡。土地建物総額で３億～６億程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 居住環境の良好な名声の高い住宅地域で、自己使用目的と収益目的の取引が混在するが、居住環境等を重視する自己使用目的の需要が強く、取引意思決定においては、理論値である収益価格よりも実証性の高い比準価格が重視される傾向にある。本件においては、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得たため、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 説得力に係る判断については、市場参加者は、戸建住宅用地としてのエンドユーザーであり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を実証的に反映した比準価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同等と認められる。したがって、比準価格を重視し、事業の収益性を反映した収益価格は比較考量とし、さらには代表標準地と秤量的な検討を行い、鑑定評価額を決定する。
交通
交通施設	渋谷駅　南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	92 坪 (304 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅、マンション等が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区南平台町５２番８
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	都内の優良な高級住宅地である。
街路	基準方位北　５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は、比較的規模の大きい戸建住宅のほか、共同住宅等が混在する名声の高い住宅地域である。地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)戸建住宅のほか共同住宅等も存する閑静な住宅地域であり、特段の変動要因はないので、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 624万8,340 円 1平米 189万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 624万8,340 円 1平米 189万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 624万8,340円 1平米 189万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 575万2,440円 1平米 174万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 624万8,340円 1平米 189万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 575万2,440円 1平米 174万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産市場は堅調に推移しているが、世界的な金利上昇・資源価格の高騰等に加え、国内金融緩和も転換の動きが見られ、今後の動向に留意を要する。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和される中で、持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)良好な居住環境を有する高級住宅地域であり、稀少性が高い。周辺地域を含めて地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はない。 (2)戸建住宅、低層の共同住宅等が存する住宅地域である。エンドユーザー向けの住宅需要は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通であり、変動はない。 (2)代替・競争の関係にある不動産と比較して、市場競争力の点で大きな優劣及び変動はないものと判断される。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区南平台町５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	153万8,992 円／平米 508万7,908 円／坪
推定価格 平米 坪	160万8,160 円／平米 531万6,577 円／坪
標準価格 平米 坪	169万2,800 円／平米 559万6,397 円／坪
査定価格 平米 坪	176万 円／平米 581万8,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区南平台町５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	170万6,485 円／平米 564万1,639 円／坪
推定価格 平米 坪	167万730 円／平米 552万3,433 円／坪
標準価格 平米 坪	183万5,967 円／平米 606万9,707 円／坪
査定価格 平米 坪	191万 円／平米 631万4,460 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区南平台町５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	159万1,231 円／平米 526万610 円／坪
推定価格 平米 坪	174万197 円／平米 575万3,091 円／坪
標準価格 平米 坪	185万5,221 円／平米 613万3,361 円／坪
査定価格 平米 坪	193万 円／平米 638万580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区南平台町５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	154万8,707 円／平米 512万25 円／坪
推定価格 平米 坪	149万2,712 円／平米 493万4,906 円／坪
標準価格 平米 坪	169万2,417 円／平米 559万5,131 円／坪
査定価格 平米 坪	176万 円／平米 581万8,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１５公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区南平台町５２番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	198万673 円／平米 654万8,105 円／坪
推定価格 平米 坪	201万89 円／平米 664万5,354 円／坪
標準価格 平米 坪	205万1,111 円／平米 678万973 円／坪
査定価格 平米 坪	213万 円／平米 704万1,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情