路線価 (2023) 東京都渋谷区千駄ケ谷3-4-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区千駄ケ谷３丁目４番２５
価格時点	2023 年
駅名	北参道駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 370万2,720 円
1平米当たり	1平米 112万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3億5,800万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 479万3,700 円 1平米 145万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3億5,800万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 479万3,700 円／坪 1平米 145万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 渋谷区の千駄ヶ谷地区の品等が比較的高い住宅地域である。同一需給圏は渋谷区、港区等の地価水準が高い住宅地域一帯である。主たる需要者は、自用の居宅目的の中小企業の経営者等や富裕者層で、投資目的の個人・法人も若干存在する。地域において取引規模はまちまちであるが、土地・建物総額で、自用目的の居宅等の場合、取引価格帯は２～５億円程度が一般的で、規模が大きいものはマンション用地としての需要も存在する。 (2) 同一需給圏は渋谷区内に存する準優良以上の住宅地域である。主な需要者は、居住目的の個人富裕層、企業等の経営者層であり、転売若しくはマンション開発等を目的とした不動産業者等も考えられる。原宿地区に近接しており、商業や生活等の利便性は高く、土地取得需要は堅調である。土地は利用目的等により開差は大きいが、２５０㎡程度の画地で総額３億円台から５億円が中心価格帯となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の住宅地としての品等等が比較的類似している地域内の取引事例により価格が決定されており、市場性を反映している。収益価格は、当該地域は居住の快適性・利便性等の外に、収益性を重視して新規に土地を取得し収益物件を建築する投資家等も若干存在すると判断され、規範性をある程度有する。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を若干関連づけ、代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用しており、実証的な価格が得られた。収益価格は収益面から不動産の経済価値を求めたもので投資採算性を反映している。自己使用、投資用など多様な用途に供される地域であり、主な需要者は代替競争関係にある不動産との比較及び収益性の双方から検討すると考える。よって、比準価格と収益価格の信頼性は同程度と判断し、これらを関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北参道駅　南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中規模住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	216 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区千駄ケ谷３丁目４番２５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	60 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	16 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位北　５．４ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第１種文教地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	216 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模低層共同住宅、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持していくものと予測する。 (2)中規模の一般住宅、共同住宅のほか事務所等が混在している地域として成熟しており、当面は現状を維持し推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 505万8,180 円 1平米 153万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 499万2,060 円 1平米 151万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 505万8,180円 1平米 153万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2022年	1坪 462万8,400円 1平米 140万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 499万2,060円 1平米 151万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 462万8,400円 1平米 140万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス禍等により、不動産市場等への影響が若干残る地域・地区もあるものの、全体的には回復傾向が顕著である。 (2)経済活動の正常化による回復期待は根強く、景気は緩やかに持ち直している。金融市場の変動、物価上昇及び海外景気の下振れ要因に留意する。
地域要因
(1)渋谷区内の住環境が良好な住宅地域としての需要は根強い。地域的要因に影響を与える大きな変動はない。 (2)都心接近性に優れる千駄ヶ谷地区の住宅地域で、安定した需要が認められる。利便性を有する渋谷区内の住宅地域の地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に影響を与える特段の変動要因はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	０７公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区千駄ケ谷３丁目４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	125万280 円／平米 413万3,426 円／坪
推定価格 平米 坪	125万6,409 円／平米 415万3,688 円／坪
標準価格 平米 坪	148万6,875 円／平米 491万5,609 円／坪
査定価格 平米 坪	152万 円／平米 502万5,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１７公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区千駄ケ谷３丁目４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	134万5,436 円／平米 444万8,011 円／坪
推定価格 平米 坪	134万9,393 円／平米 446万1,093 円／坪
標準価格 平米 坪	140万5,618 円／平米 464万6,973 円／坪
査定価格 平米 坪	143万 円／平米 472万7,580 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	212 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区千駄ケ谷３丁目４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	106万7,293 円／平米 352万8,471 円／坪
推定価格 平米 坪	118万7,682 円／平米 392万6,477 円／坪
標準価格 平米 坪	159万6,347 円／平米 527万7,523 円／坪
査定価格 平米 坪	163万 円／平米 538万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６７公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区千駄ケ谷３丁目４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	156万2,893 円／平米 516万6,924 円／坪
推定価格 平米 坪	164万8,852 円／平米 545万1,105 円／坪
標準価格 平米 坪	216万9,542 円／平米 717万2,506 円／坪
査定価格 平米 坪	221万 円／平米 730万6,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情