路線価 (2023) 東京都渋谷区松濤2-14-30 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区松濤２丁目１４番３０
価格時点	2023 年
駅名	神泉駅 から 640m
路線価
1坪当たり	1坪 376万8,840 円
1平米当たり	1平米 114万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2億3,100万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 485万9,820 円 1平米 147万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億3,200万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 489万2,880 円／坪 1平米 148万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は渋谷区内に存する優良住宅地域であり、特に松濤地区周辺の住宅地域との価格牽連性が高い。主な需要者は、居住目的の個人富裕層のほか、転売等を目的とした不動産業者等が中心となる。街区が整然とし、旧来から名声を有する住宅地域にあるが、良好な物件の供給は限定される。画地規模や利用目的等により取引総額は異なるが、自己居住用目的の土地で２００～３００百万円が中心価格帯と把握する。 (2) 同一需給圏の範囲は、渋谷区内の地域ブランド力のある高級住宅地域と判定される。需要者の属性は、主に戸建住宅を購入する富裕層や不動産事業者等である。古くから名声の高い住宅地域であり需要は底堅く、期待利回りの目線も低下傾向にある。市場での需要の中心価格帯については、土地については、画地規模や利用目的により様々であるが、単価で１３０～１８０万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用したもので、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。優良住宅地域に存する低層住宅地としての地域的特性から、意思決定に際しては、収益性よりも居住の快適性、利便性、資産価値がより重視される傾向が強い。したがって、市場性を反映する比準価格を重視のうえ、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格は比準価格と比較して低位に求められたが、近隣地域の標準的使用は低層住宅地であることから、居住の快適性や利便性等が重視される自己利用目的の取引が中心となっているためと判断される。したがって、本件では取引実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、単価と総額との関連に留意の上、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	神泉駅　北西方
距離	640 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が多い閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区松濤２丁目１４番３０
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	80 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北６．９ｍ　区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅、マンション等が見られる閑静な住宅地域として成熟しており、当面は現状を維持し推移していくものと予測する。 (2)一般住宅のほか共同住宅等も存する閑静な高級住宅地域であり、特段の変動要因はないので、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 505万8,180 円 1平米 153万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 512万4,300 円 1平米 155万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 505万8,180円 1平米 153万円
前年から次年への変動率 3.5 ％
2022年	1坪 469万4,520円 1平米 142万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 512万4,300円 1平米 155万円
前年から次年への変動率 4.2 ％
2019年	1坪 469万4,520円 1平米 142万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動の正常化による回復期待は根強く、景気は緩やかに持ち直している。金融市場の変動、物価上昇及び海外景気の下振れ要因に留意する。 (2)経済活動の正常化に伴う景気回復の期待感がある一方で、物価上昇、金融市場や為替市場等の動向に留意が必要である。
地域要因
(1)松濤地区内の高級住宅地域にあり、希少性が高いことから、安定したエンドユーザーの需要は底堅く、地価はやや上昇傾向にある。 (2)名声の高い住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)代替・競争の関係にある不動産と比較して、市場競争力の点で大きな優劣及び変動はないものと判断される。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区松濤２丁目１４番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	153万8,992 円／平米 508万7,908 円／坪
推定価格 平米 坪	160万8,160 円／平米 531万6,577 円／坪
標準価格 平米 坪	146万1,964 円／平米 483万3,253 円／坪
査定価格 平米 坪	148万 円／平米 489万2,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区松濤２丁目１４番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	128万8,876 円／平米 426万1,024 円／坪
推定価格 平米 坪	132万5,521 円／平米 438万2,172 円／坪
標準価格 平米 坪	153万625 円／平米 506万246 円／坪
査定価格 平米 坪	155万 円／平米 512万4,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区松濤２丁目１４番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	128万7,966 円／平米 425万8,016 円／坪
推定価格 平米 坪	131万540 円／平米 433万2,645 円／坪
標準価格 平米 坪	155万8,312 円／平米 515万1,779 円／坪
査定価格 平米 坪	157万 円／平米 519万420 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１５公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区松濤２丁目１４番３０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	133万989 円／平米 440万250 円／坪
推定価格 平米 坪	138万2,898 円／平米 457万1,861 円／坪
標準価格 平米 坪	165万6,165 円／平米 547万5,281 円／坪
査定価格 平米 坪	167万 円／平米 552万1,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情