路線価 (2023) 東京都渋谷区神南1-39-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区神南１丁目３９番３
価格時点	2023 年
駅名	渋谷駅 から 640m
路線価
1坪当たり	1坪 1,550万5,140 円
1平米当たり	1平米 469万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	9億9,700万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,973万6,820 円 1平米 597万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	9億9,200万 円 (167 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1,963万7,640 円／坪 1平米 594万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、渋谷区とその周辺区内にあって代替性のある商業地の存する圏域である。典型的な買手として、収益物件の運用を企図する投資家や開発を企図するディベロッパーなどが想定される。都心区に立地すること等から需要は堅調で、地価は緩やかに上昇している。規模や容積率などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は、渋谷区を中心とする都心区に存する店舗、事務所等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は、収益物件の開発を目的とするディベロッパー、投資家である。公園通り沿いは、稀少性が高いため投資需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。市場の中心価格帯は、規模・容積率等の個別性を反映して様々であり、見出しづらい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では、十分な資料に基づいて適切に試算価格を求めることができた。また、典型的な買手である投資家やディベロッパーは、取引意思決定に際し代替不動産との価格バランスと収益性をともに重視する傾向がある。そこで、２つの試算価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 渋谷駅から徒歩圏の公園通り沿いに店舗、事務所等が混在する繁華性が高い商業地域で、取引意思決定においては、取引価格による実証性と、投資採算としての収益性がともに重視される。両試算価格ともに適切な資料をもとに判定がなされていることから、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	渋谷駅北西方
距離	640 m
土地の状態
土地面積	50.5 坪 (167 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区神南１丁目３９番３
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	通称「公園通り」沿いの商業地域街並み再生地区
街路	２０ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)公園通り沿いでは、近年、渋谷区庁舎や大型商業施設の建替えが行われた。これらの影響により、商況の向上が見込まれる。 (2)渋谷駅周辺の再開発が進み公園通り沿いでは複合商業施設がオープンする等、周辺地域を含め老朽化建物の建て替え等により街並みの更新が進んでいることから、今後は発展傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,066万2,500 円 1平米 625万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,082万7,800 円 1平米 630万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,066万2,500円 1平米 625万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 1,917万4,800円 1平米 580万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,082万7,800円 1平米 630万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 1,917万4,800円 1平米 580万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響が薄らいだ上、収益用不動産の需要が堅調なため、渋谷区の商業地価は緩やかに上昇している。 (2)不動産市場は堅調に推移しているが、世界的な金利上昇・資源価格の高騰等に加え、国内金融緩和も転換の動きが見られ、今後の動向に留意を要する。
地域要因
(1)公園通り沿いの賑わいのある商業地域としての地位を保持している。格別の変動要因はない。 (2)「渋谷」駅徒歩圏の稀少性が高い商業地域であり、賃貸市場はやや弱含んでいるが、投資需要は堅調であり、地価は上昇に転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通である。 (2)個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通であり、変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＢＲ（公）０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	港区
地域	東京都渋谷区神南１丁目３９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,261万9,332 円／平米 4,171万9,512 円／坪
推定価格 平米 坪	1,256万9,796 円／平米 4,155万5,746 円／坪
標準価格 平米 坪	663万3,138 円／平米 2,192万9,154 円／坪
査定価格 平米 坪	663万 円／平米 2,191万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北東
側道幅員1	12.3 m
側道方位2	北西
側道幅員2	4 m
側道方位3	南東
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神南１丁目３９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	790万3,563 円／平米 2,612万9,179 円／坪
推定価格 平米 坪	815万6,477 円／平米 2,696万5,313 円／坪
標準価格 平米 坪	616万9,801 円／平米 2,039万7,362 円／坪
査定価格 平米 坪	617万 円／平米 2,039万8,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神南１丁目３９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	909万389 円／平米 3,005万2,826 円／坪
推定価格 平米 坪	912万5,691 円／平米 3,016万9,534 円／坪
標準価格 平米 坪	769万4,512 円／平米 2,543万8,057 円／坪
査定価格 平米 坪	769万 円／平米 2,542万3,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神南１丁目３９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	702万312 円／平米 2,320万9,151 円／坪
推定価格 平米 坪	677万9,616 円／平米 2,241万3,410 円／坪
標準価格 平米 坪	594万7,032 円／平米 1,966万888 円／坪
査定価格 平米 坪	595万 円／平米 1,967万700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情