土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都渋谷区渋谷2-9-3 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 渋谷区
東京都渋谷区渋谷2丁目9番3 (渋谷)
  • 周辺状況: 商業地 (中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域)
  • 渋谷駅 から 600m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
1,666万2,240
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
504万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 渋谷区東京都渋谷区渋谷2丁目9番3
価格時点 2023
駅名 渋谷駅 から 600m
路線価
1坪当たり 1坪 1,666万2,240
1平米当たり 1平米 504万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月08日
調査実施日 2022年12月25日
鑑定評価額 総額
12億1,000万
(184 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 2,178万6,540
1平米 659万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月07日
鑑定評価額 総額
12億1,000万
(184 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 2,178万6,540 円/坪
1平米 659万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は主としてJR渋谷駅周辺の幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地域及びその背後等の商業地域である。需要者の中心は自己利用又は賃貸目的の事業会社、投資目的の投資法人等が想定される。市場の需給動向は立地的特性等から売物件は少なく、渋谷駅周辺で進行中の多数の再開発事業は注目度も高く、取引が成立する場合稀少性と将来性等から高位の価格水準となる蓋然性が高い。中心価格帯は規模、立地、基準容積率等により個別的で多様である。

(2) 同一需給圏は渋谷区及び都内中心部における幹線道路沿いの高度・準高度商業地域である。主な需要者は投資法人、機関投資家及び大手・中小の法人等となる。各種経済政策の効果等により、不動産に対する投資・開発需要は堅調であり、また、事務所、店舗の賃貸市場についても、空室率や賃料水準など小幅な動きで、急速に悪化する状況ではない。取引総額は規模、形状、収益力等により異なり、中心となる価格帯は見出せない。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性の観点から実際の取引事例に基づいた取引実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益事業の投資採算性を反映した価格で投資家目線である。近隣地域は立地的優位性から需要者は自用目的及び収益目的と多様な利用目的が認められる。よって各手法によって求められた価格は同等に説得力を有し、比準価格と収益価格を関連付けて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(2) 都心部の高度・準高度商業地域にあり、意思決定する際には収益性が重視されるが、自社ビル使用や将来の開発を目的とするデベロッパー等の需要も認められ、代替競争不動産との比較も同時に検討すると考える。したがって、規範性ある取引事例から求められた比準価格と投資採算性・収益性を反映した収益価格を関連づけ、さらに単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 渋谷駅北東方
距離 600 m
土地の状態
土地面積 55.7 坪 (184 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 700
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 記載無し
間口 1 m
奥行 2 m
現況 店舗兼事務所
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 9F
地下階数 B1
周辺の利用状況 中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 40 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 背面道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 700
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 渋谷区東京都渋谷区渋谷2丁目9番3
標準地の範囲
30 m
西 100 m
40 m
80 m
標準的使用
標準的使用 高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 15 m
面積 180 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はない
街路 40m国道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 700
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 700
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)JR渋谷駅勢圏内の青山通り沿いに中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として熟成している。渋谷駅周辺で多数の再開発事業の進捗の影響を受けながら、発展傾向で推移するものと予測される。

(2)中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。渋谷方面から青山方面を繋ぐ幹線道路沿いの既成商業地域として熟成しており、当面は現状を維持していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 2,291万580
1平米 693万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 2,291万580
1平米 693万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 2,291万580
1平米 693万
前年から次年への変動率 2.5 %
2022年
1坪 2,125万7,580
1平米 643万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 2,291万580
1平米 693万
前年から次年への変動率 2.5 %
2019年
1坪 2,125万7,580
1平米 643万
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)本邦企業業績に影響を与える長期金利は先高感があり、上期の業績は業種により多様である。政府の物価と景気両輪の好転への施策に期待が集まる。

(2)経済活動の正常化による回復期待は根強く、景気は緩やかに持ち直している。金融市場の変動、物価上昇及び海外景気の下振れ要因に留意する。

地域要因
(1)多数の再開発事業が進行するJR渋谷駅から外延的に広がる幹線道路沿いの商業地域で、中心部の発展のシナジー効果による商況の向上が期待される。

(2)渋谷駅周辺の幹線道路沿いの商業地域にあり、希少性は高い。周辺では投資用不動産の取引が認められるなど、需要は堅調である。

個別的要因 (1)価格形成要因に影響を与える個別的要因には特段の変動要因はない。

(2)代替・競争の関係にある不動産と比較して、市場競争力の点で大きな優劣及び変動はないものと判断される。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 11公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都渋谷区渋谷2丁目9番3
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
955万1,327 円/平米
3,157万6,687 円/坪
推定価格 平米
967万3,060 円/平米
3,197万9,136 円/坪
標準価格 平米
702万9,840 円/平米
2,324万651 円/坪
査定価格 平米
717万 円/平米
2,370万4,020 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 700
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 51公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 渋谷区
地域 東京都渋谷区渋谷2丁目9番3
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
702万312 円/平米
2,320万9,151 円/坪
推定価格 平米
677万9,616 円/平米
2,241万3,410 円/坪
標準価格 平米
706万2,100 円/平米
2,334万7,303 円/坪
査定価格 平米
720万 円/平米
2,380万3,200 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 700
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 6.1 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 6718公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 豊島区
地域 東京都渋谷区渋谷2丁目9番3
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
517万987 円/平米
1,709万5,283 円/坪
推定価格 平米
528万9,920 円/平米
1,748万8,476 円/坪
標準価格 平米
650万6,667 円/平米
2,151万1,041 円/坪
査定価格 平米
664万 円/平米
2,195万1,840 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 NKM(公)05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 品川区
地域 東京都渋谷区渋谷2丁目9番3
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
570万4,186 円/平米
1,885万8,039 円/坪
推定価格 平米
564万2,610 円/平米
1,865万4,469 円/坪
標準価格 平米
662万2,782 円/平米
2,189万4,917 円/坪
査定価格 平米
676万 円/平米
2,234万8,560 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 700
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 21.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 北東
側道幅員1 8 m
側道方位2 北西
側道幅員2 8.1 m
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 56公05
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 新宿区
地域 東京都渋谷区渋谷2丁目9番3
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
541万4,165 円/平米
1,789万9,229 円/坪
推定価格 平米
522万8,536 円/平米
1,728万5,540 円/坪
標準価格 平米
674万6,498 円/平米
2,230万3,922 円/坪
査定価格 平米
688万 円/平米
2,274万5,280 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 600
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 35 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 第5種中高層階住
特別な事情
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