路線価 (2023) 東京都渋谷区神宮前3-5-44 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区神宮前３丁目５番４４
価格時点	2023 年
駅名	表参道駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 667万8,120 円
1平米当たり	1平米 202万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8億8,800万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 856万2,540 円 1平米 259万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	8億8,500万 円 (343 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 852万9,480 円／坪 1平米 258万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は渋谷区内の普通商業地域等である。主な需要者は、土地が各種開発業者、個人・法人、不動産業者等、賃貸マンション・商業ビル等の投資用物件が個人・法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等となっている。表参道の背後に位置して不動産需要が強い地域で良好な資金調達環境の継続やウィズコロナ政策の浸透等もあって不動産取引市場は堅調に推移している。取引価格は物件の規模、収益力等により１０～３０億円程度とバラツキが見られる。 (2) 同一需給圏は、渋谷区を中心とする都心商業地の圏域で、流行性の高い落ち着いた物販・飲食店舗が連たん集積する路線である。需要者は自用の店舗を求める個人事業者・法人、賃貸用収益不動産を求める投資家等が中心である。今後の金利動向は気がかりだが、立地条件に優れる店舗用地への潜在的な需要は依然堅調である。規模の多様性から需要の中心となる価格帯は見出しにくいが、土地単価２７０万円前後の水準と考えられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は表参道の背後に形成された普通商業地域に属しており、店舗、事務所、マンション等、用途の多様性が高く、不動産需要も投資目的や開発目的及び自用目的と多種多様である。したがって本件では、取引事例に基づく実証的な比準価格と収益性・投資採算性を反映した収益価格の相対的信頼性は同程度と判断し、両試算価格を相互に関連づけるとともに、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は対象標準地の所在する「神宮前」地区周辺の商業地を中心とする４事例から求めたもので、商業地における市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地の中層店舗事務所マンションとしての収益性を的確に示す理論的価格であり、駅周辺近隣商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格及び収益価格の両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	表参道駅北方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	103.8 坪 (343 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層店舗兼共同住宅、事務所が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区神宮前３丁目５番４４
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗、事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	15 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	５．８ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)表参道・明治通り・青山通りの背後に位置する商業地域で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと予想する。 (2)表参道背後の若者向け店舗地区に対し、青山通り背後の落ち着いたシニア層向けの流行性物販・飲食店舗が建ち並ぶ路線で、今後も時々の流行を反映しながら店舗業態が変化・入れ替わっていくことが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗、事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 905万8,440 円 1平米 274万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 899万2,320 円 1平米 272万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 905万8,440円 1平米 274万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 836万4,180円 1平米 253万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 899万2,320円 1平米 272万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 836万4,180円 1平米 253万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による影響が収束しつつある中、不動産市場に対する新たな不確定要素としてウクライナ情勢や円安・金利上昇等が懸念される。 (2)景気はウィズコロナの下で各種政策の効果もあり持ち直していくことが期待されるが、物価上昇、供給面の制約等の影響に十分注意する必要がある。
地域要因
(1)表参道背後の商業地域で希少性も高く多方面の不動産需要が見られることから、地価は上昇傾向で推移している。 (2)ウィズコロナの下、人通りは回復してきており、流行を取り入れた飲食店舗への新陳代謝が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争の関係にある他の不動産と比較しても市場競争力の点で大きな優劣はないと判断される。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前３丁目５番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	233万3,441 円／平米 771万4,356 円／坪
推定価格 平米 坪	238万110 円／平米 786万8,644 円／坪
標準価格 平米 坪	266万5,297 円／平米 881万1,472 円／坪
査定価格 平米 坪	267万 円／平米 882万7,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第１種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前３丁目５番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	306万4,516 円／平米 1,013万1,290 円／坪
推定価格 平米 坪	309万783 円／平米 1,021万8,129 円／坪
標準価格 平米 坪	279万7,089 円／平米 924万7,176 円／坪
査定価格 平米 坪	280万 円／平米 925万6,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前３丁目５番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	141万5,286 円／平米 467万8,936 円／坪
推定価格 平米 坪	146万6,126 円／平米 484万7,013 円／坪
標準価格 平米 坪	196万2,685 円／平米 648万8,637 円／坪
査定価格 平米 坪	196万 円／平米 647万9,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前３丁目５番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	278万6,162 円／平米 921万1,052 円／坪
推定価格 平米 坪	288万892 円／平米 952万4,229 円／坪
標準価格 平米 坪	279万6,983 円／平米 924万6,826 円／坪
査定価格 平米 坪	280万 円／平米 925万6,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前３丁目５番４４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	211万7,747 円／平米 700万1,272 円／坪
推定価格 平米 坪	215万1,631 円／平米 711万3,292 円／坪
標準価格 平米 坪	266万2,910 円／平米 880万3,580 円／坪
査定価格 平米 坪	266万 円／平米 879万3,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情