路線価 (2023) 東京都渋谷区道玄坂2-36-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区道玄坂２丁目３６番１０
価格時点	2023 年
駅名	渋谷駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 6,096万2,640 円
1平米当たり	1平米 1,844万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1513 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7,405万4,400 円 1平米 2,240万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1513 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7,372万3,800 円／坪 1平米 2,230万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は渋谷駅周辺を中心とする都心区の高度商業地域である。主な需要者は不動産投資ファンド、投資法人、大手上場企業等となる。物価高・資源高が家計等を圧迫しているが、経済活動の制限が緩和され、正常化に向かう動きが進むなど、景気回復の期待は高まっている。なお、金融市場の変動に注視する必要はあるが、各種政策等に支えられ、投資意欲は堅調である。規模等により水準は大きく異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、都心５区における繁華性の高い高度商業地域と判定した。主たる需要者としては、大手不動産会社、不動産投資ファンド等が想定される。新型コロナウイルス感染症の影響により店舗、事務所の賃貸市場は弱含みであるが、売買需要者の投資意欲は底堅い。土地の価格水準は、立地条件、画地条件等により大きく異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用して求めており、実証的な価格である。収益価格は賃貸用不動産としての投資採算性を分析した価格である。主な市場参加者は、収益性や希少性により投資の意思決定を行う法人投資家等が中心であり、市場性を反映した比準価格と投資採算性により求めた収益価格の信頼性は同程度と判断した。したがって、求められた試算価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、規範性を有する取引事例を選択のうえ要因比較を適切に行い試算しており、市場性を反映し説得力が高い。収益価格は、不動産の収益性を的確に反映しており、比準価格と同様に説得力が高い。標準地の取引は、投資目的の大手不動産会社、不動産投資ファンド等が中心で、取引に際しては収益性のほか代替競争不動産の取引価格が重視される。本件では、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	渋谷駅　西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	457.7 坪 (1513 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼映画館
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	16F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層の店舗等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区道玄坂２丁目３６番１０
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	50 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	道玄坂下交差点近くの繁華な高度商業地域
街路	２２ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)渋谷駅周辺に店舗、事務所等が建ち並ぶ、客足流動性の高い繁華な地域である。建て替え、再開発等の整備、完成に伴って高度商業地域としての熟成度は増していくと予測する。 (2)近隣地域は、道玄坂下交差点近くの店舗、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域である。周辺では更なる再開発が計画されており、商業地としての熟成度は今後も増していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7,835万2,200 円 1平米 2,370万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7,669万9,200 円 1平米 2,320万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7,835万2,200円 1平米 2,370万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 7,240万1,400円 1平米 2,190万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7,669万9,200円 1平米 2,320万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 7,240万1,400円 1平米 2,190万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動の正常化による回復期待は根強く、景気は緩やかに持ち直している。金融市場の変動、物価上昇及び海外景気の下振れ要因に留意する。 (2)新型コロナウイルスの存在を前提とした経済活動に慣れつつある中、足元では投資家行動に影響を与える金融・資本市場の動向に留意する必要がある。
地域要因
(1)渋谷駅周辺の繁華な商業地域である。再開発事業の整備、完成に伴って顧客の流動性・回遊性が高まり、地域の活性化が見込まれる地域にある。 (2)渋谷駅近くの高度商業地域である。渋谷駅を含む周辺の再開発によって商業地のポテンシャルはより高まっていくものと推測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)価格形成に影響を与える個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６２公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区道玄坂２丁目３６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,431万3,299 円／平米 4,731万9,766 円／坪
推定価格 平米 坪	1,441万3,492 円／平米 4,765万1,005 円／坪
標準価格 平米 坪	2,317万2,817 円／平米 7,660万9,333 円／坪
査定価格 平米 坪	2,360万 円／平米 7,802万1,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都渋谷区道玄坂２丁目３６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,528万4,668 円／平米 5,053万1,112 円／坪
推定価格 平米 坪	1,552万9,223 円／平米 5,133万9,611 円／坪
標準価格 平米 坪	2,480万7,065 円／平米 8,201万2,157 円／坪
査定価格 平米 坪	2,530万 円／平米 8,364万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６２公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都渋谷区道玄坂２丁目３６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3,242万4,388 円／平米 1億719万5,027 円／坪
推定価格 平米 坪	3,619万8,754 円／平米 1億1,967万3,081 円／坪
標準価格 平米 坪	2,414万8,602 円／平米 7,983万5,278 円／坪
査定価格 平米 坪	2,460万 円／平米 8,132万7,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都渋谷区道玄坂２丁目３６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,560万9,963 円／平米 5,160万6,538 円／坪
推定価格 平米 坪	1,576万6,063 円／平米 5,212万2,604 円／坪
標準価格 平米 坪	2,502万5,497 円／平米 8,273万4,293 円／坪
査定価格 平米 坪	2,550万 円／平米 8,430万3,000 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1000 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＫ１ー公５取８ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中央区
地域	東京都渋谷区道玄坂２丁目３６番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,920万9,334 円／平米 9,656万6,058 円／坪
推定価格 平米 坪	3,013万4,247 円／平米 9,962万3,821 円／坪
標準価格 平米 坪	2,334万1,787 円／平米 7,716万7,948 円／坪
査定価格 平米 坪	2,380万 円／平米 7,868万2,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等3
特別な事情