路線価 (2023) 東京都渋谷区代々木2-11-13外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区代々木２丁目１１番１３外
価格時点	2023 年
駅名	新宿駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 2,472万8,880 円
1平米当たり	1平米 748万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1099 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,239万8,800 円 1平米 980万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (1099 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,239万8,800 円／坪 1平米 980万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は渋谷区及び隣接区等の主要各駅周辺の高度商業地域で、需要者の中心は大手の事業法人や内外の機関投資家、不動産投資法人である。依然としてオフィス等の賃貸市場は弱含みとなっており取引市場もやや停滞気味だが、長らく緩和的な金融環境が継続してきたため開発適地や投資適格物件に対する需要は底固く推移している。なお、画地規模や取引態様の個別性が強いため、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は渋谷区及び隣接区の高度商業地域で、特にターミナル駅周辺の高度商業地域と判定した。典型的な需要者として、収益物件の運用を企図する投資家や開発を企図するディベロッパーが想定される。事業系投資用不動産の需要は良好で、地価は上昇傾向で推移している。規模や容積率の差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者は投資採算性や収益性を重視して意思決定を行う傾向が強く、将来の収益予測に限界はあるものの収益価格の説得性が認められる。一方で比準価格は現実の市場で成立した取引事例を根拠に、需要者が求める収益性等の視点も反映し実証性が高い。以上より比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 説得力に係る判断については、市場参加者は、法人投資家等であり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を実証的に反映した比準価格及び事業の収益性を反映した収益価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同等と認められる。したがって、比準価格及び収益価格を重視し、代表標準地と秤量的な検討を行い、鑑定評価額を決定する。
交通
交通施設	新宿駅南西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	332.4 坪 (1099 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗、事務所兼駐車場
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B2
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区代々木２丁目１１番１３外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	35 m
面積	1050 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	800 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	800 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因及び標準的使用に特に変化はなく現状維持で推移するものと予測する。 (2)新宿駅商圏にあって西新宿エリアに近く、業務高度商業地域として品等は高位にあるため事務所需要は概ね安定的であり、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3,438万2,400 円 1平米 1,040万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3,405万1,800 円 1平米 1,030万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3,438万2,400円 1平米 1,040万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2022年	1坪 3,183万6,780円 1平米 963万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3,405万1,800円 1平米 1,030万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 3,183万6,780円 1平米 963万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)渋谷区の人口はここ一年はおおむね増加傾向にある。投資用不動産の取引利回りは依然として低下傾向にある。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和される中で、持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)オフィス賃料は下落傾向にあるが、新宿駅西口地区の再開発計画が稼働しており将来の期待性が高まりつつある。 (2)西新宿地区に近接する高度商業地域であり、新宿駅徒歩圏内で、希少性を有する地域。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)代替・競争の関係にある不動産と比較して、市場競争力の点で大きな優劣及び変動はないものと判断される。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都渋谷区代々木２丁目１１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,528万4,668 円／平米 5,053万1,112 円／坪
推定価格 平米 坪	1,552万9,223 円／平米 5,133万9,611 円／坪
標準価格 平米 坪	997万3,811 円／平米 3,297万3,419 円／坪
査定価格 平米 坪	1,020万 円／平米 3,372万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５１公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都渋谷区代々木２丁目１１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,158万8,733 円／平米 3,831万2,351 円／坪
推定価格 平米 坪	1,051万6,092 円／平米 3,476万6,200 円／坪
標準価格 平米 坪	993万9,595 円／平米 3,286万301 円／坪
査定価格 平米 坪	1,010万 円／平米 3,339万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	1090 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北
側道幅員1	30 m
側道方位2	東
側道幅員2	30 m
側道方位3	西
側道幅員3	30 m
その他
その他地域地区等1	特定街区（特定街区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５９公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区代々木２丁目１１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	790万3,563 円／平米 2,612万9,179 円／坪
推定価格 平米 坪	815万6,477 円／平米 2,696万5,313 円／坪
標準価格 平米 坪	1,035万859 円／平米 3,421万9,940 円／坪
査定価格 平米 坪	1,060万 円／平米 3,504万3,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区代々木２丁目１１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	814万1,213 円／平米 2,691万4,850 円／坪
推定価格 平米 坪	817万3,139 円／平米 2,702万398 円／坪
標準価格 平米 坪	1,042万4,922 円／平米 3,446万4,792 円／坪
査定価格 平米 坪	1,060万 円／平米 3,504万3,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	7.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都渋谷区代々木２丁目１１番１３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,126万3,089 円／平米 3,723万5,772 円／坪
推定価格 平米 坪	1,148万6,785 円／平米 3,797万5,311 円／坪
標準価格 平米 坪	1,186万6,513 円／平米 3,923万692 円／坪
査定価格 平米 坪	1,210万 円／平米 4,000万2,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	720 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情