路線価 (2023) 東京都渋谷区渋谷3-9-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区渋谷３丁目９番１
価格時点	2023 年
駅名	渋谷駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 2,132万3,700 円
1平米当たり	1平米 645万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (593 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,810万1,000 円 1平米 850万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (593 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2,810万1,000 円／坪 1平米 850万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、渋谷駅周辺を中心とする都心区の高度・準高度商業地域である。需要者は不動産投資ファンド、機関投資家、上場企業等が中心となる。資源高・物価高など先行き不透明感は残るが、行動制限が解除されるなど、景気回復の期待感は増している。再開発事業の進展により渋谷駅周辺の整備は進んでおり、不動産に対する投資需要は引続き堅調である。立地、規模、画地条件等により価格水準は大きく異なり、中心となる価格水準の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、主に都心５区における高度・準高度商業地域と判定した。主たる需要者としては、不動産会社、不動産投資ファンドのほか、一般事業法人等が想定される。新型コロナウイルス感染症の影響により店舗、事務所の賃貸市場は弱含みであるが、売買需要者の投資意欲は底堅い。土地の価格水準は、立地条件、画地条件等により大きく異なり、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用しており、実証的な価格が得られた。収益価格は賃貸用不動産としての投資採算性を分析した価格である。渋谷駅周辺の高度商業地域に存しており、主な需要者は収益性に着目するとともに、代替競争不動産との比較も併せて検討すると考える。したがって、比準価格と収益価格の信頼性は同程度と判断し、これらを関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、規範性を有する取引事例を選択のうえ要因比較を適切に行い試算しており、市場性を反映し説得力が高い。収益価格は、不動産の収益性を的確に反映しており、比準価格と同様に説得力が高い。標準地の主たる需要者は、取引に当たって収益性を重視するだけでなく、代替競争不動産との比較検討を行ったうえで取引の意思決定をしている。本件では、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	渋谷駅　南東方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	179.4 坪 (593 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗、診療所兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	37 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区渋谷３丁目９番１
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	40 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３７ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ渋谷駅周辺の高度商業地域である。近接する渋谷駅周辺の再開発事業等の整備、完成に伴い、流動性・回遊性の向上が見込まれ、更なる地域の発展が期待される。 (2)近隣地域は、明治通り沿いに高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域である。渋谷駅周辺の再開発に伴い、最寄駅から近隣地域へのアクセスが改善されたことから、今後更なる発展が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2,988万6,240 円 1平米 904万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2,975万4,000 円 1平米 900万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2,988万6,240円 1平米 904万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 2,743万9,800円 1平米 830万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2,975万4,000円 1平米 900万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 2,743万9,800円 1平米 830万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動の正常化による回復期待は根強く、景気は緩やかに持ち直している。金融市場の変動、物価上昇及び海外景気の下振れ要因に留意する。 (2)新型コロナウイルスの存在を前提とした経済活動に慣れつつある中、足元では投資家行動に影響を与える金融・資本市場の動向に留意する必要がある。
地域要因
(1)渋谷駅南東側に近接し、再開発事業等の影響を受ける地域にある。希少性は高く、投資用不動産、開発用地としての需要は堅調である。 (2)渋谷駅近くの明治通り沿いに位置する商業地域で、希少性が高い。駅周辺の再開発により商業地のポテンシャルはより高まっていくものと推測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)価格形成に影響を与える個別的要因に特段の変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区渋谷３丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	909万389 円／平米 3,005万2,826 円／坪
推定価格 平米 坪	912万5,691 円／平米 3,016万9,534 円／坪
標準価格 平米 坪	960万5,991 円／平米 3,175万7,406 円／坪
査定価格 平米 坪	989万 円／平米 3,269万6,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第２種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１７公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区渋谷３丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,304万7,791 円／平米 4,313万5,997 円／坪
推定価格 平米 坪	1,337万3,986 円／平米 4,421万4,398 円／坪
標準価格 平米 坪	967万272 円／平米 3,196万9,919 円／坪
査定価格 平米 坪	996万 円／平米 3,292万7,760 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	５４公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都渋谷区渋谷３丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,114万2,047 円／平米 3,683万5,607 円／坪
推定価格 平米 坪	1,123万9,405 円／平米 3,715万7,473 円／坪
標準価格 平米 坪	861万2,571 円／平米 2,847万3,160 円／坪
査定価格 平米 坪	887万 円／平米 2,932万4,220 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	13.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区渋谷３丁目９番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	835万4,565 円／平米 2,762万192 円／坪
推定価格 平米 坪	1,123万8,096 円／平米 3,715万3,145 円／坪
標準価格 平米 坪	810万8,294 円／平米 2,680万6,020 円／坪
査定価格 平米 坪	835万 円／平米 2,760万5,100 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	415 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特定街区（特定街区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情