路線価 (2023) 東京都渋谷区神宮前1-6-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区神宮前１丁目６番１５
価格時点	2023 年
駅名	原宿駅 から 240m
路線価
1坪当たり	1坪 2,486万1,120 円
1平米当たり	1平米 752万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	15億7,000万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,153万9,240 円 1平米 954万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	15億7,000万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3,153万9,240 円／坪 1平米 954万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は渋谷区のほか都心エリアの物販、飲食等を中心とする繁華な商業地域で、需要者は一般の事業法人や個人事業者が中心である。アパレル等の店舗賃貸市場は依然弱含みだが来街者数はコロナ禍前の水準に戻りつつあり、取引市場も回復基調とみられる。なお、画地規模や取引当事者の属性が多様で個別性が強いため、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は渋谷区内の店舗事務所ビルが建ち並ぶ価格水準の高い商業地域の圏域。需要者の中心は法人投資家等である。店舗系投資用不動産の需要は底堅く、地価は微増傾向で推移している。店舗事務所の賃貸市場は空室率が改善傾向にある。規模や容積率などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者は投資採算性や収益性を重視して意思決定を行う傾向が強く、将来の収益予測に限界はあるものの収益価格の説得性が認められる。一方で比準価格は現実の市場で成立した取引事例を根拠に、需要者が求める収益性等の視点も反映し実証性が高い。以上より比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 説得力に係る判断については、市場参加者は、法人投資家等であり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を実証的に反映した比準価格及び事業の収益性を反映した収益価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同等と認められる。したがって、比準価格及び収益価格を重視し、代表標準地と秤量的な検討を行い、鑑定評価額を決定する。
交通
交通施設	原宿駅南東方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区神宮前１丁目６番１５
標準地の範囲
東	90 m
西	60 m
南	35 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	竹下通りに存する繁華性の高い商業地域
街路	５．３ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因及び標準的使用に特に変化はなく現状維持で推移するものと予測する。 (2)竹下通りに存する中低層小売店舗等が建ち並ぶ繁華性の高い商業地域で、今後とも現状のまま推移していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3,372万1,200 円 1平米 1,020万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3,306万 円 1平米 1,000万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3,372万1,200円 1平米 1,020万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 3,107万6,400円 1平米 940万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3,306万円 1平米 1,000万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 3,107万6,400円 1平米 940万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)渋谷区の人口はここ一年はおおむね増加傾向にある。投資用不動産の取引利回りは依然として低下傾向にある。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和される中で、持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)特筆すべき変動は無いが、外国人の新規入国制限見直し等により観光客数は顕著に回復している。 (2)原宿駅勢圏の竹下通りに所在し、知名度は全国的に高い。若者向けカジュアルファッション系店舗の割合が多い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)代替・競争の関係にある不動産と比較して、市場競争力の点で大きな優劣及び変動はないものと判断される。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１５公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前１丁目６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	622万2,577 円／平米 2,057万1,840 円／坪
推定価格 平米 坪	634万7,029 円／平米 2,098万3,278 円／坪
標準価格 平米 坪	1,037万962 円／平米 3,428万6,400 円／坪
査定価格 平米 坪	1,040万 円／平米 3,438万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	５９公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前１丁目６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,598万2,867 円／平米 5,283万9,358 円／坪
推定価格 平米 坪	1,623万8,593 円／平米 5,368万4,788 円／坪
標準価格 平米 坪	1,021万2,952 円／平米 3,376万4,019 円／坪
査定価格 平米 坪	1,020万 円／平米 3,372万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６０公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前１丁目６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	835万4,565 円／平米 2,762万192 円／坪
推定価格 平米 坪	1,123万8,096 円／平米 3,715万3,145 円／坪
標準価格 平米 坪	1,063万2,068 円／平米 3,514万9,617 円／坪
査定価格 平米 坪	1,060万 円／平米 3,504万3,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	415 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特定街区（特定街区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	６２公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前１丁目６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,431万3,299 円／平米 4,731万9,766 円／坪
推定価格 平米 坪	1,441万3,492 円／平米 4,765万1,005 円／坪
標準価格 平米 坪	1,021万5,090 円／平米 3,377万1,088 円／坪
査定価格 平米 坪	1,020万 円／平米 3,372万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情