路線価 (2023) 東京都渋谷区神宮前1-13-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 渋谷区東京都渋谷区神宮前１丁目１３番５
価格時点	2023 年
駅名	原宿駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 5,210万2,560 円
1平米当たり	1平米 1,576万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6,612万 円 1平米 2,000万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (172 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6,612万 円／坪 1平米 2,000万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、渋谷区及び周辺区の店舗ビル、店舗兼事務所ビルの建ち並ぶ価格水準の高い商業地域等である。中心的な需要者は、不動産投資家、不動産事業者等である。表参道沿いは有名ブランド店等が集積する人気の高いエリアであり、希少性の高い、立地条件の優れる優良不動産に対する投資需要は堅調である。なお、画地規模や公法上の規制等により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。 (2) 同一需給圏は企業の旗艦店が軒を連ねる神宮前・銀座・青山のほか店舗が建ち並ぶ地域で商圏は全国に及ぶと思料する。需要者の中心は法人投資家等である。店舗系投資用不動産の需要は底堅く、地価は微増傾向で推移している。表参道エリアにおける店舗事務所の賃貸市場の空室率は横ばいで推移している。規模や容積率などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内にて実際に取引された事例を基に試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。近隣地域は店舗ビルや店舗付事務所が建ち並ぶ商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性の両方が考慮される。したがって、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。 (2) 説得力に係る判断については、市場参加者は、法人投資家等であり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を実証的に反映した比準価格及び事業の収益性を反映した収益価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同等と認められる。したがって、比準価格及び収益価格を重視し、鑑定評価額を決定する。
交通
交通施設	原宿駅南東方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	52 坪 (172 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	専門店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	第二種文教地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	渋谷区東京都渋谷区神宮前１丁目１３番５
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	３６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	第二種文教地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)原宿駅に近接した表参道沿いの繁華性の高い商業地域であり、周辺では商業施設の開発も見られ、今後もほぼ現状にて推移していくものと判断される。 (2)繁華性の極めて高い商業地域。特段の変動要因はないので、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6,810万3,600 円 1平米 2,060万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6,975万6,600 円 1平米 2,110万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6,810万3,600円 1平米 2,060万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 6,512万8,200円 1平米 1,970万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6,975万6,600円 1平米 2,110万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 6,512万8,200円 1平米 1,970万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)経済活動の正常化に伴う景気回復の期待感がある一方で、物価上昇、金融市場や為替市場等の動向に留意が必要である。 (2)景気は、新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が緩和される中で、持ち直しの動きがみられる。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動要因はない。一時減少した人流も回復傾向にある。 (2)表参道沿いの繁華性の良好な商業地域である。世界的ブランド店舗の割合が多い。
個別的要因	(1)個別的要因に顕著な変化は見られない。 (2)代替・競争の関係にある不動産と比較して、市場競争力の点で大きな優劣及び変動はないものと判断される。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	６２公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前１丁目１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,431万3,299 円／平米 4,731万9,766 円／坪
推定価格 平米 坪	1,441万3,492 円／平米 4,765万1,005 円／坪
標準価格 平米 坪	2,030万693 円／平米 6,711万4,091 円／坪
査定価格 平米 坪	2,030万 円／平米 6,711万1,800 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	21.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	６７公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前１丁目１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,802万1,476 円／平米 9,263万9,000 円／坪
推定価格 平米 坪	3,077万9,145 円／平米 1億175万5,853 円／坪
標準価格 平米 坪	2,192万2,468 円／平米 7,247万5,679 円／坪
査定価格 平米 坪	2,190万 円／平米 7,240万1,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	６８公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	新宿区
地域	東京都渋谷区神宮前１丁目１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,074万1,034 円／平米 6,856万9,858 円／坪
推定価格 平米 坪	2,031万4,583 円／平米 6,716万11 円／坪
標準価格 平米 坪	2,118万3,090 円／平米 7,003万1,296 円／坪
査定価格 平米 坪	2,120万 円／平米 7,008万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	南東
側道幅員2	5.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3	新宿駅東口地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	５６公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前１丁目１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,652万7,984 円／平米 5,464万1,515 円／坪
推定価格 平米 坪	1,715万6,047 円／平米 5,671万7,891 円／坪
標準価格 平米 坪	2,042万3,865 円／平米 6,752万1,298 円／坪
査定価格 平米 坪	2,040万 円／平米 6,744万2,400 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１７公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	渋谷区
地域	東京都渋谷区神宮前１丁目１３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1,304万7,791 円／平米 4,313万5,997 円／坪
推定価格 平米 坪	1,337万3,986 円／平米 4,421万4,398 円／坪
標準価格 平米 坪	2,116万1,370 円／平米 6,995万9,489 円／坪
査定価格 平米 坪	2,120万 円／平米 7,008万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情