路線価 (2023) 東京都中野区弥生町5-56-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 中野区東京都中野区弥生町５丁目５６番９外
価格時点	2023 年
駅名	中野富士見町駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 161万9,940 円
1平米当たり	1平米 49万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	6,520万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 211万2,534 円 1平米 63万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	6,540万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 211万9,146 円／坪 1平米 64万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 標準地は東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅から徒歩圏の住宅地であり、同一需給圏は中野区及びその周辺区の都心に通勤可能な利便性を有する住宅地域である。地域の品等及び現在の市場から判断して、標準地に係る典型的な市場参加者は自己使用目的の個人である。熟成した住宅地であることから需給関係は比較的安定しており、需要の中心となる価格帯は、土地は５～６千万円程度、新築の戸建物件は７～８千万円台が取引の中心。 (2) 同一需給圏は主として東京メトロ丸ノ内線（方南町支線）等で、概ね中野区内の圏域に存する住宅地域である。主たる需要者は、区内及び周辺区に居住する一次取得者及び買い替え取得者層である。都心部に近く利便性に優れた当該地域に対する需要は根強く、先行きの不透明感がぬぐえない状況にあっても、地価は上昇傾向の推移となっている。土地価格は総額５０００～６０００万円台、新築戸建住宅は７０００～８０００万円台が需要の中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は標準地における賃貸経営の投資採算性を示す価格である。標準地の典型的な市場参加者である個人は、収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視し、類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を指標として購入の意思決定を行う傾向が強いことから、上記比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、類似性の高い取引事例を適切に補修正して試算したもので、客観的・実証的な価格が求められた。収益価格は、不動産の収益性を反映した価格で、周辺にはアパート等の賃貸物件も見られるが、居住の快適性、利便性がより重視される住宅地域であるため、低位に求められたものと思料する。以上検討の結果、比準価格がより規範性が高いものと判断して重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	中野富士見町駅　南方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	30.9 坪 (102 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	中野区東京都中野区弥生町５丁目５６番９外
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	25 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北　　　４．５ｍ区道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅への接近性及び都心への交通アクセスに恵まれた住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (2)戸建住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 211万5,840 円 1平米 64万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 213万5,676 円 1平米 64万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 211万5,840円 1平米 64万円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 202万9,884円 1平米 61万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 213万5,676円 1平米 64万6,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 202万9,884円 1平米 61万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は緩やかな回復基調にあり、中野区の人口及び世帯数は微増傾向。中野駅周辺では市街地再開発事業等が進捗中であり区内の不動産需要は底堅い。 (2)物価高などの影響が見られる一方でウィズコロナが進み経済の持ち直しが期待されるなか、区内の不動産需要は堅調に推移している。
地域要因
(1)最寄り駅への接近性等利便性を有する住宅地域として熟成しており、格別の変動要因はない。 (2)戸建住宅や共同住宅が多い住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく、需給関係から地価は上昇している。
個別的要因	(1)格別の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	50109 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町５丁目５６番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	58万4,181 円／平米 193万1,302 円／坪
推定価格 平米 坪	59万4,696 円／平米 196万6,065 円／坪
標準価格 平米 坪	59万4,696 円／平米 196万6,065 円／坪
査定価格 平米 坪	60万7,000 円／平米 200万6,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	50103 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町５丁目５６番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	60万592 円／平米 198万5,557 円／坪
推定価格 平米 坪	60万3 円／平米 198万3,610 円／坪
標準価格 平米 坪	58万3,661 円／平米 192万9,583 円／坪
査定価格 平米 坪	59万5,000 円／平米 196万7,070 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	50809 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町５丁目５６番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	81万 円／平米 267万7,860 円／坪
推定価格 平米 坪	82万7,820 円／平米 273万6,773 円／坪
標準価格 平米 坪	68万8,702 円／平米 227万6,849 円／坪
査定価格 平米 坪	70万2,000 円／平米 232万812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	50103 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都中野区弥生町５丁目５６番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	69万3,012 円／平米 229万1,098 円／坪
推定価格 平米 坪	66万7,538 円／平米 220万6,881 円／坪
標準価格 平米 坪	63万6,964 円／平米 210万5,803 円／坪
査定価格 平米 坪	65万 円／平米 214万8,900 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情